¿Un depósito en garantía es ingreso para el propietario?

No cuando lo recibes, si piensas devolverlo. El IRS dice que la parte con la que te quedas se vuelve ingreso en el año en que te quedas con ella.

¿La renta del último mes cobrada al mudarse paga impuestos?

Sí. La Publication 527 trata un pago que se usará como la renta del último mes como renta adelantada, incluida en el ingreso del año en que la recibes.

¿En qué cuenta van los depósitos en garantía?

En una cuenta de pasivo, que a menudo se llama Depósitos en garantía retenidos. Su saldo debe igualar la lista de depósitos por unidad.

Contabilidad del depósito en garantía

Un depósito en garantía que esperas devolver es dinero que le debes al inquilino, así que va en una cuenta de pasivo, no en ingresos. El IRS dice que no lo incluyas como ingreso cuando lo recibes, y que incluyas la parte con la que te quedas en el año en que te quedas con ella. Un depósito que el contrato dice que se usará como la renta del último mes es distinto: el IRS lo trata como renta adelantada, gravable cuando se recibe.

Qué dice el IRS

La Publication 527 cubre tres casos:

Caso	Tratamiento fiscal
Depósito que piensas devolver al terminar el contrato	No es ingreso cuando lo recibes
Parte del depósito con la que te quedas porque el inquilino incumplió el contrato	Ingreso en el año en que te quedas con él
Depósito que se usará como el último pago de renta del inquilino	Renta adelantada: ingreso en el año en que lo recibes

Tus libros deben seguir los mismos tres casos. Lee tu contrato: si llama a un pago "depósito en garantía" pero también dice que se aplicará al último mes, pregúntale a tu preparador de impuestos en qué caso entra.

Los asientos, uno por uno

Cada asiento de abajo lista las cuentas que suben o bajan. En términos contables, un débito aumenta un activo y disminuye un pasivo; un crédito hace lo contrario, y aumenta el ingreso.

1. Recibir el depósito

Ejemplo un inquilino inventado de la unidad 3A paga un depósito de $1,500 al mudarse. Débito a Efectivo (o a la cuenta bancaria del depósito) $1,500. Crédito a Depósitos en garantía retenidos $1,500. El ingreso no cambia.

2. Devolverlo completo

Ejemplo el mismo inquilino inventado se va sin daños. Débito a Depósitos en garantía retenidos $1,500. Crédito a Efectivo $1,500. El ingreso y el gasto no cambian.

3. Quedarte con una parte por daños

Ejemplo en cambio, el inquilino inventado deja $420 de daños y el propietario se queda con ese monto según el contrato. Débito a Depósitos en garantía retenidos $1,500. Crédito a Efectivo $1,080 (devuelto al inquilino). Crédito a Depósitos retenidos, una cuenta de ingresos, $420. Cuando el propietario paga $420 para pintar y resanar, es un asiento aparte: débito a Reparaciones $420, crédito a Efectivo $420. El ingreso de $420 y un gasto de reparación de $420 aparecen en el estado de resultados de la propiedad.

4. Quedarte con una parte por renta sin pagar

Ejemplo un inquilino inventado se va debiendo $700 de renta que ya se cobró y se registró como ingreso por renta. Con el método de efectivo, esos $700 nunca se recibieron, así que nunca fueron ingreso. Al aplicar el depósito: débito a Depósitos en garantía retenidos $1,500, crédito a Ingresos por renta $700 (ahora recibidos), crédito a Efectivo $800 devueltos. Con el método de devengo, donde los $700 se registraron como ingreso y como cuenta por cobrar cuando se cobraron, el crédito va a Cuentas por cobrar de renta, para que el ingreso no se cuente dos veces.

5. Un depósito apartado como la renta del último mes

Ejemplo un contrato inventado exige $1,500 de la renta del último mes al firmar. La Publication 527 lo trata como renta adelantada. Débito a Efectivo $1,500, crédito a Ingresos por renta $1,500 en el año en que se recibe, aunque el último mes sea el año siguiente. Algunos propietarios también lo anotan en una lista aparte para no cobrarlo de nuevo al final.

Reglas estatales sobre dónde se guarda el dinero

Las reglas fiscales federales dicen cuándo un depósito es ingreso. La ley estatal dice cómo debes guardarlo, cuánto puedes cobrar y qué tan rápido debes devolverlo. Dos ejemplos, tomados de las propias leyes:

Estado	Qué exige la ley	Fuente
Massachusetts	Guardar el depósito en una cuenta aparte con intereses en un banco de Massachusetts, sin mezclarlo con los bienes del propietario; no depositar más que la renta del primer mes; pagar intereses de 5% al año o lo que pagó el banco si es menos, al final de cada año del arrendamiento; devolver el depósito o el saldo dentro de 30 días después de que termina el arrendamiento	M.G.L. c. 186, § 15B
Nueva York	Guardar el depósito en fideicomiso y no mezclarlo con dinero personal; en edificios de seis o más unidades, mantenerlo en una cuenta con intereses en un banco con oficina en Nueva York; los intereses pertenecen al inquilino, menos una cuota anual de administración de 1% que el propietario puede conservar	N.Y. General Obligations Law § 7-103

Lee el capítulo 186, sección 15B de las Massachusetts General Laws y la sección 7-103 de la New York General Obligations Law para el texto completo. Otros estados tienen sus propias reglas, así que revisa la ley de tu estado y consulta a tu abogado.

Los intereses que pertenecen al inquilino también son un pasivo en tus libros hasta que se pagan. Regístralos como una deuda con el inquilino, no como ingreso tuyo.

La revisión mensual que atrapa los errores

Una vez al mes, compara tres números de cada propiedad. Deben coincidir.

El saldo de Depósitos en garantía retenidos en los libros.
La suma de la lista de depósitos por unidad, tomada de tus contratos.
El saldo de la cuenta bancaria de depósitos, si llevas una, menos los intereses que se deben al inquilino y que todavía están en ella.

Ejemplo un edificio inventado de 12 unidades lista depósitos de $1,200 en ocho unidades y de $1,400 en cuatro, un total de $9,600 más $5,600, o sea $15,200. Los libros muestran Depósitos en garantía retenidos de $16,400. La diferencia de $1,200 es un depósito: la unidad 2B se mudó el mes pasado y se le devolvió, pero la devolución se registró como gasto de reparación en lugar de reducir el pasivo. Mover ese asiento de $1,200 a Depósitos en garantía retenidos corrige tanto el pasivo como la línea inflada de reparaciones.

Errores comunes con los depósitos

Registrar los depósitos como ingreso por renta, lo que exagera el ingreso y puede exagerar el impuesto.
Registrar un depósito devuelto como gasto, lo que subestima la ganancia.
Gastar el dinero del depósito en la operación en un estado que exige guardarlo aparte.
Perder el rastro de los depósitos cuando se compra o se vende un edificio; los depósitos suelen pasar al comprador, así que la lista de depósitos debe ser parte del cierre.

Cómo lo maneja DoorKeeping

En DoorKeeping, los libros de cada propiedad llevan los depósitos retenidos aparte del ingreso, así que el pasivo y la lista por unidad siempre están a la vista. Puedes preguntarle a tu app de IA qué depósitos guarda un edificio, o cómo debe verse un asiento de mudanza, y cualquier movimiento de dinero espera tu aprobación con un toque. DoorKeeping no da asesoría legal ni fiscal, así que confirma las reglas de tu estado con tu abogado.

Fuentes

IRS, Publication 527, Residential Rental Property (2025), consultada el 29 de octubre de 2026
Massachusetts General Laws, chapter 186, section 15B, consultada el 29 de octubre de 2026
New York General Obligations Law, section 7-103, consultada el 29 de octubre de 2026

Preguntas

¿Un depósito en garantía es ingreso para el propietario?: No cuando lo recibes, si piensas devolverlo. El IRS dice que la parte con la que te quedas se vuelve ingreso en el año en que te quedas con ella.
¿La renta del último mes cobrada al mudarse paga impuestos?: Sí. La Publication 527 trata un pago que se usará como la renta del último mes como renta adelantada, incluida en el ingreso del año en que la recibes.
¿En qué cuenta van los depósitos en garantía?: En una cuenta de pasivo, que a menudo se llama Depósitos en garantía retenidos. Su saldo debe igualar la lista de depósitos por unidad.