¿Cuáles son los plazos del intercambio 1031 cuando vendes un edificio de apartamentos?
Tienes 45 días desde el día en que transfieres el edificio que vendes para identificar por escrito la propiedad de reemplazo, y debes recibirla a más tardar en lo que ocurra primero entre 180 días y la fecha de vencimiento, con prórrogas, de tu declaración de impuestos del año de la venta. Ninguno de los dos plazos se mueve por los fines de semana, y la fecha de vencimiento de la declaración puede acortar los 180 días en ventas de fin de año.
Qué hace un intercambio 1031
La Section 1031 te permite diferir la ganancia cuando cambias bienes raíces de negocio o inversión por otros bienes raíces de negocio o inversión. Desde 2018 aplica solo a bienes inmuebles: el IRS dice que la Section 1031 ahora aplica solo a intercambios de bienes inmuebles y no de bienes personales ni intangibles, y que los bienes inmuebles que se tienen principalmente para vender siguen sin calificar (IRS, consejos de impuestos sobre intercambios de bienes raíces del mismo tipo). Un edificio de apartamentos que se tiene para rentar es el caso clásico.
La mayoría de los propietarios hace un intercambio diferido: vende el edificio anterior, un intermediario calificado guarda el dinero y luego compra el nuevo. Las regulaciones exigen que el intermediario no seas tú ni una persona descalificada y que firme un acuerdo de intercambio por escrito que limite tu derecho al dinero (26 CFR 1.1031(k)-1-1)).
El calendario, día por día
| Cuándo | Qué debe pasar | Regla |
|---|---|---|
| Antes del cierre de la venta | Firmar un acuerdo de intercambio con un intermediario calificado; el dinero de la venta va al intermediario, no a ti | 1.1031(k)-1(g)(4) |
| Día 0 | Transfieres el edificio que vendes; empiezan los dos plazos | 1.1031(k)-1(b)(2) |
| A más tardar a la medianoche del día 45 | Identificar la propiedad de reemplazo en un documento escrito que firmes, enviado al vendedor de la propiedad de reemplazo o a otra parte del intercambio que no esté descalificada | 1.1031(k)-1(b)(2)(i) y (c)(2) |
| Hasta el día 45 | Puedes revocar una identificación en un escrito firmado enviado a la misma persona | 1.1031(k)-1(c)(6) |
| A más tardar en lo que ocurra primero entre el día 180 y la fecha de vencimiento de tu declaración con prórrogas | Recibir la propiedad de reemplazo | 1.1031(k)-1(b)(2)(ii) |
| Con la declaración del año de la venta | Reportar el intercambio en el Form 8824 | Instrucciones del IRS Form 8824 |
Las instrucciones del Form 8824 dicen que la descripción debe identificar la propiedad de forma clara y reconocible; para un bien inmueble, una descripción legal, la dirección o un nombre que la distinga.
El detalle de la fecha de vencimiento de la declaración
El periodo de 180 días termina antes si tu declaración de impuestos del año de la venta vence primero. En una venta de otoño eso pasa con facilidad.
Ejemplo un propietario inventado vende un edificio de 16 unidades el 20 de octubre de 2026. El día 45 es el 4 de diciembre de 2026. El día 180 es el 18 de abril de 2027. Pero la declaración de 2026 de una persona vence el 15 de abril de 2027, tres días antes, así que, a menos que el propietario presente una prórroga, el intercambio debe terminar el 15 de abril. Presentar la prórroga restablece los 180 días completos.
Si el edificio es de una LLC con varios miembros que presenta una declaración de sociedad, la declaración que importa generalmente es la de la sociedad. Las instrucciones del Form 1065 dicen que la declaración de una sociedad de año calendario vence el 15 de marzo, lo que para la misma venta terminaría el periodo del intercambio el 15 de marzo de 2027, a menos que la sociedad presente el Form 7004 para extenderlo. Confirma con tu preparador de impuestos cuál declaración manda en tu caso.
Cuántos edificios puedes nombrar
La regulación limita la identificación a una de tres pruebas, medidas al final del día 45:
- Regla de tres propiedades: cualesquiera tres propiedades, sin importar su valor.
- Regla del doscientos por ciento: cualquier número de propiedades, siempre que su valor de mercado total no pase de 200% del valor de lo que vendiste.
- Regla del noventa y cinco por ciento: si nombras más de lo que permite cualquiera de las dos pruebas, la identificación solo funciona si realmente recibes al menos 95% del valor total de todo lo que nombraste.
La mayoría de los propietarios pequeños nombra tres: el edificio objetivo y dos de respaldo.
Errores que hacen que parte de la ganancia pague impuestos
- Tocar el dinero. La regulación dice que se puede reconocer ganancia si recibes dinero de hecho o de forma implícita antes de recibir la propiedad de reemplazo, y el dinero acreditado a tu cuenta o apartado para ti cuenta como recibido.
- Comprar por menos. Las instrucciones del Form 8824 dicen que se reconoce ganancia hasta el monto de otros bienes y dinero recibidos, y la deuda que el comprador asume de ti cuenta en ese cálculo.
- Vender a un pariente o comprarle a uno. Si tú o la parte relacionada disponen de la propiedad dentro de 2 años después de la última transferencia, la ganancia diferida generalmente pasa a ser gravable ese año, con excepciones como el fallecimiento.
- Pasarte del día 45 por un día. Los plazos terminan a la medianoche del día 45 y del día 180; la regulación no pasa al siguiente día hábil.
Ejemplo un propietario inventado vende en $2,000,000 y compra una propiedad de reemplazo en $1,850,000, sin deuda en ningún lado, y se queda con la diferencia de $150,000 en efectivo. Hasta $150,000 de la ganancia se reconocen ese año; el resto sigue diferido.
Los libros en los dos lados de un intercambio
En DoorKeeping cada propiedad, de su propia LLC, tiene sus propios libros, así que el edificio que vendes conserva un juego de libros cerrado con sus registros de compra, mejoras y depreciación, y el de reemplazo empieza un libro y una cuenta bancaria nuevos. Puedes pedirle a tu app de IA el estado de resultados final de la propiedad anterior y los documentos que tu preparador de impuestos necesita para el Form 8824. DoorKeeping no actúa como intermediario, no guarda el dinero de la venta ni da asesoría fiscal.
Fuentes
- 26 CFR 1.1031(k)-1, Treatment of deferred exchanges (Cornell LII), consultada el 30 de octubre de 2026
- IRS, Instructions for Form 8824, consultada el 30 de octubre de 2026
- IRS, Like-kind exchanges: real estate tax tips, consultada el 30 de octubre de 2026
- IRS, Instructions for Form 1065 (2025), consultada el 30 de octubre de 2026
Preguntas
- ¿El plazo de 45 días se mueve si cae en fin de semana?
- La regulación dice que el periodo de identificación termina a la medianoche del día 45 después de la transferencia, y no pasa al siguiente día hábil, así que planea identificar con tiempo.
- ¿Puedo cambiar un edificio de apartamentos por otro tipo de bien raíz?
- En general sí, si ambos son bienes inmuebles que se tienen para negocio o inversión. Desde 2018, la Section 1031 cubre solo bienes inmuebles, y los que se tienen principalmente para vender no califican.
- ¿Qué formulario reporta un intercambio 1031?
- El Form 8824, presentado con la declaración del año en que transferiste la propiedad que entregaste.
- ¿Por qué mi plazo del intercambio podría ser anterior a 180 días?
- El periodo del intercambio termina en lo que ocurra primero entre el día 180 y la fecha de vencimiento, con prórrogas, de la declaración del año de la venta. Extender la declaración puede restablecer los 180 días completos.