¿La renta del último mes es lo mismo que un depósito en garantía, y quién paga si sube la renta?
Legalmente suelen tratarse igual: California, Maryland y Oregón cuentan la renta del último mes pagada por adelantado como parte del depósito en garantía y de su tope. Si el inquilino debe la diferencia después de un aumento de renta depende del estado; Oregón dice que sí, a menos que el contrato de arrendamiento escrito diga otra cosa. De cualquier forma, lleva los dos montos por separado en tu contabilidad.
Dos funciones distintas
Un depósito en garantía te protege contra la renta sin pagar y los daños, y lo que sobra se le devuelve al inquilino al final. La renta del último mes pagada por adelantado es renta pagada antes para un mes específico. En el uso diario se ven iguales (dinero que se cobra al mudarse y se guarda por años), y por eso varios estados los juntan en los límites que más importan.
Cómo lo tratan seis estados
| Estado | ¿Se trata como parte del depósito? | Otras reglas | Ley |
|---|---|---|---|
| California | Sí. "Garantía" incluye cualquier pago adelantado de renta | Excepción: el pago adelantado de seis meses de renta o más en un contrato de seis meses o más | Civil Code 1950.5 |
| Maryland | Sí. "Depósito en garantía" incluye la renta del último mes pagada por adelantado | Tope de un mes por unidad; aplican reglas de recibo, cuenta e intereses | Real Property 8-203 |
| Oregón | Sí. "El depósito en garantía incluye cualquier depósito de la renta del último mes" | Se debe aplicar al último mes cuando se da un aviso de terminación, las partes acuerdan terminar o termina un plazo fijo | ORS 90.300 |
| Massachusetts | No. Es un concepto aparte que se permite | Al mismo monto que el primer mes; recibo al momento del pago; intereses cada año de 5% o la tasa menor que pagó el banco | c. 186, section 15B |
| Nueva York | La ley limita el "depósito o adelanto" a un mes de renta | Lee el texto con tu abogado antes de cobrar los dos | GOL 7-108 |
| Washington | Concepto aparte | El inquilino puede pagarlo en abonos junto con el depósito | RCW 59.18.610 |
Si la renta sube antes del último mes
Oregón responde esto directamente. La ORS 90.300 dice que un depósito de la renta del último mes no limita la renta que se cobra, a menos que un contrato de arrendamiento escrito diga que sí, así que el inquilino debe la diferencia. La misma sección dice que el inquilino no puede obligarte a aplicarlo a otro mes, a menos que ambos estén de acuerdo, y que cualquier parte sin usar se devuelve según las reglas del depósito.
Ejemplo un inquilino inventado de Oregón pagó $1,400 como renta del último mes al mudarse. Tres años después la renta es de $1,533. Cuando el inquilino da aviso, los $1,400 cubren casi todo el último mes y el inquilino paga los otros $133. Si el contrato hubiera dicho que el monto pagado por adelantado cubre todo el último mes, el inquilino no debería nada más.
Massachusetts exige que la renta del último mes se "calcule a la misma tasa que el primer mes" cuando se cobra, y esa sección no dice nada sobre aumentos posteriores. En los estados sin regla, el contrato decide, así que déjalo escrito: di si el monto pagado por adelantado es un crédito fijo en dólares o si cubre todo el último mes.
Guía para decidir
- Si tu estado cuenta la renta pagada por adelantado dentro del tope del depósito (California y Maryland), cobrar un depósito completo y la renta del último mes puede pasarte del tope. Súmalos antes de fijar cualquiera de los dos montos. En Oregón, se le aplican las reglas del depósito sobre devoluciones y contabilidad.
- Si estás en Massachusetts y cobras la renta del último mes, da el recibo que lista la ley cuando la cobres, y paga o acredita los intereses cada año del arrendamiento.
- Si un inquilino dice "quédate con mi depósito como renta del último mes", recuerda que el depósito es tu única cobertura para daños. Puedes aceptar, pero no estás obligado, y pierdes esa cobertura.
- Si estás en Washington y el inquilino lo pide por escrito, debes dejarlo pagar la renta del último mes en abonos junto con el depósito.
Ejemplo un inquilino inventado con un depósito de $1,500 no paga los últimos $1,500 de renta, diciendo "usa el depósito". Al mudarse hay $600 de daños más allá del desgaste normal. El depósito cubre la renta, y al propietario le toca cobrar $600 a alguien que ya se fue.
Llévalos por separado en tus libros
Aun donde la ley los junta para el tope, la contabilidad es distinta. Un depósito reembolsable es un pasivo, dinero que guardas para el inquilino. La renta pagada por adelantado es distinta para los impuestos: la Publicación 527 del IRS dice que incluyas la renta adelantada como ingreso en el año en que la recibes, sin importar tu método de contabilidad, y que una cantidad llamada depósito en garantía pero pensada como renta del último mes es renta adelantada. Nuestro artículo sobre la renta adelantada cubre los detalles. Quien prepara tus impuestos decide el tratamiento final; tus registros solo deben mostrar cada cantidad en su propia línea con la fecha en que la recibiste.
La forma de DoorKeeping
Cada propiedad en DoorKeeping tiene su propio registro de depósitos en garantía, y la renta pagada por adelantado aparece como su propia línea en el libro de la unidad, así que los dos nunca se confunden. Cuando un inquilino da aviso, pídele a tu app de IA el libro de la unidad para ver qué está pagado por adelantado, qué se guarda como depósito y qué deberá el último mes. DoorKeeping no da asesoría legal ni fiscal.
Fuentes
- California Civil Code section 1950.5, consultada el 30 de octubre de 2026
- Maryland Real Property section 8-203, consultada el 30 de octubre de 2026
- Oregon Revised Statutes chapter 90 (ORS 90.300), consultada el 30 de octubre de 2026
- Massachusetts General Laws c. 186, section 15B, consultada el 30 de octubre de 2026
- New York General Obligations Law section 7-108, consultada el 30 de octubre de 2026
- RCW 59.18.610, Installments, consultada el 30 de octubre de 2026
- IRS Publication 527, Residential Rental Property (advance rent, security deposits), consultada el 30 de octubre de 2026
Preguntas
- ¿La renta del último mes cuenta como depósito en garantía?
- En algunos estados, sí. California, Maryland y Oregón la cuentan como parte del depósito, así que queda bajo el tope y las reglas del depósito. Massachusetts la trata como un concepto aparte.
- Si la renta sube, ¿el inquilino debe más por el último mes?
- En Oregón, sí, a menos que un contrato de arrendamiento escrito diga que el monto pagado por adelantado limita la renta. En otros lugares el contrato suele decidir, así que dilo con claridad.
- ¿Puede un inquilino usar el depósito en garantía como renta del último mes?
- Solo si tú aceptas. El depósito es para daños e incumplimientos, y aplicarlo a la renta te deja sin nada para los daños que encuentres al mudarse.