Inspección de salida y descuentos al depósito: desgaste normal o daño
El desgaste normal es el deterioro que viene de vivir en una unidad como se espera, como pintura desteñida, alfombra un poco gastada o boquillas flojas, y el propietario no puede descontarlo del depósito en garantía. El daño es lo que va más allá del uso normal, causado por descuido, negligencia, accidente o abuso, como hoyos en las paredes o alfombra manchada por mascotas, y se puede descontar a un costo razonable. Cada estado también fija un plazo y los papeles para la devolución: 21 días en California, 30 en Texas, 14 en Nueva York.
Dónde está la línea
Texas escribe la línea en su ley. Desgaste normal quiere decir el deterioro que resulta del uso esperado de una vivienda, incluidas las roturas o fallas por la edad, pero no el deterioro por negligencia, descuido, accidente o abuso del inquilino, de quienes viven con él o de sus invitados (Texas Property Code 92.001). Luego, la sección 92.104 dice que el propietario no puede quedarse con ninguna parte del depósito para cubrir el desgaste normal. Nueva York dice lo mismo con sus propias palabras: ninguna parte del depósito se puede retener por costos del desgaste ordinario de la ocupación (NY General Obligations Law 7-108).
| Normalmente desgaste | Normalmente daño |
|---|---|
| Pintura desteñida o con pocas marcas después de una estancia normal | Hoyos grandes, crayón o plumón en las paredes, colores de pintura no aprobados |
| Alfombra gastada en los pasillos | Quemaduras, rasgaduras, manchas de orina de mascota |
| Unos cuantos hoyitos de clavo por colgar cuadros | Decenas de hoyos de taquetes o un soporte de TV arrancado |
| Manijas de puerta flojas, boquillas gastadas | Puertas rotas, azulejo roto por algo que se cayó |
| Un aparato viejo que dejó de funcionar por la edad | Un aparato roto por mal uso |
| Persianas un poco desteñidas | Persianas dobladas o que faltan |
Estos son ejemplos comunes, no reglas. El tiempo de la estancia importa: se espera más desgaste después de seis años que después de uno.
Haz la inspección de salida
- Antes de entrar, saca el reporte de condición y las fotos de cuando el inquilino se mudó.
- Recorre cada cuarto en el mismo orden que el reporte de entrada y toma fotos desde los mismos ángulos.
- Anota cada cosa como limpia, desgaste normal o daño, con una descripción corta.
- Consigue presupuestos o facturas de reparación para cada daño; no adivines.
- Guarda las fotos, el reporte y las facturas en un solo expediente junto con el contrato.
Nueva York exige que, cuando cualquiera de las partes avisa que termina el arrendamiento, el propietario le diga al inquilino por escrito que puede pedir una inspección antes de mudarse, con al menos 48 horas de aviso por escrito de la fecha y la hora, para que el inquilino pueda arreglar los problemas primero (GOL 7-108).
Cobra una cantidad justa, no el reemplazo completo
Cuando un inquilino daña algo que ya estaba en parte gastado, un método común y fácil de defender es cobrar solo la vida útil que le quedaba, no el precio de algo nuevo. Tu estado o la corte local pueden verlo de otra forma, así que mantenlo razonable y documentado.
Ejemplo un inquilino inventado en Texas se va después de seis años con un depósito de $1,200. La orina de una mascota arruinó la alfombra, que costó $1,600 instalada y debía durar 8 años. Vida restante: 2 de 8 años, o el 25 por ciento, así que el cargo es $1,600 x 25% = $400. Un hoyo del tamaño de un puño en la pared de la recámara cuesta $150 resanarlo y pintarlo. La pintura desteñida en otras partes es desgaste normal: $0. Total de descuentos: $400 + $150 = $550. Devolución: $1,200 menos $550 = $650, con una lista detallada, a más tardar el día 30 después de la salida.
Plazos y papeles en cuatro estados
| Estado | Plazo después de la salida | Lo que debes enviar |
|---|---|---|
| California | 21 días | La devolución o un estado de cuenta detallado de los descuentos; copias de facturas o recibos si los descuentos pasan de $125 |
| Texas | 30 días después de la entrega de la unidad | El saldo más una descripción por escrito y una lista detallada de los descuentos |
| Florida | 15 días si no hay reclamo; 30 días para enviar aviso de un reclamo | Aviso de intención de hacer un reclamo por correo certificado o correo electrónico, con el formato de la ley; el inquilino tiene 15 días para objetar |
| Nueva York | 14 días después de desocupar | Estado de cuenta detallado y el saldo; si llega tarde, no hay descuentos |
Fuentes: la guía de autoayuda de las cortes de California sobre depósitos en garantía, que cita el Civil Code 1950.5; Texas Property Code 92.103 y 92.104; Florida Statutes 83.49; NY GOL 7-108.
Pasarte del plazo sale caro. En Texas, se presume que el propietario que no devuelve el depósito o la lista detallada a más tardar el día 30 actuó de mala fe, y retenerlo de mala fe puede costar $100 más tres veces la cantidad retenida indebidamente más los honorarios de abogados (sección 92.109). En Nueva York, pasarte de los 14 días te hace perder el derecho a quedarte con cualquier parte del depósito. En Florida, pasarte del aviso de 30 días te hace perder el derecho a reclamar contra el depósito, aunque el propietario todavía puede demandar por daños. En otros lugares las reglas cambian; revisa tu estado y pregúntale a un abogado si un descuento está en disputa.
Los depósitos en DoorKeeping
En DoorKeeping, la contabilidad de cada propiedad lleva los depósitos que guarda como dinero que se les debe devolver a los inquilinos, no como ingreso. Cuando te quedas con parte de un depósito por daños, esa parte se vuelve ingreso y el resto se devuelve, y tu app de IA puede preparar la lista detallada a partir de tus notas para que tú la revises. Devolver dinero espera tu aprobación con un toque. DoorKeeping no da asesoría legal sobre lo que permite tu estado.
Fuentes
- Texas Property Code, Chapter 92 (Secs. 92.001, 92.103, 92.104, 92.109), consultada el 29 de octubre de 2026
- New York General Obligations Law 7-108, consultada el 29 de octubre de 2026
- Florida Statutes 83.49, Deposit money or advance rent, consultada el 29 de octubre de 2026
- California Courts Self-Help Guide, Security deposits, consultada el 29 de octubre de 2026
Preguntas
- ¿El propietario puede cobrar la pintura después de que el inquilino se va?
- No por el desteñido y las marcas normales, que son desgaste normal. Volver a pintar por daños, como hoyos grandes, plumón o colores no aprobados, normalmente se puede cobrar a un costo razonable.
- ¿Cambiar la alfombra es desgaste normal?
- La alfombra gastada por caminar es desgaste normal. Las quemaduras, las rasgaduras y las manchas de mascota son daño. Una forma justa y común es cobrar solo la vida útil que le quedaba a la alfombra.
- ¿Cuánto tiempo tiene el propietario para devolver el depósito?
- Depende del estado: 21 días en California, 30 días en Texas, 14 días en Nueva York y 15 días en Florida cuando el propietario no hace ningún reclamo. Revisa la ley de tu estado.