¿Cuánto tiempo puede un propietario dejar a los inquilinos sin calefacción ni agua caliente?
En la mayoría de los lugares la respuesta honesta es: solo lo que tarde en arreglarse, trabajando tan rápido como sea razonable. Washington fija el plazo por escrito y exige que el propietario empiece a arreglar la falta de calefacción o de agua caliente dentro de 24 horas después del aviso, y la Ciudad de Nueva York multa a los dueños por cada día en que el edificio queda por debajo de sus mínimos de calefacción y agua caliente. Otros estados usan un deber general de mantener funcionando la calefacción y el agua caliente, así que revisa el código de tu estado y de tu ciudad.
La regla en cuatro lugares
La calefacción y el agua caliente aparecen en la ley de propietarios de casi todos los estados, pero solo algunos les ponen un número. Estos cuatro muestran el rango, desde un plazo estricto en horas hasta un deber general.
| Lugar | Qué dice la regla | Fuente |
|---|---|---|
| Ciudad de Nueva York | Calefacción del 1 de octubre al 31 de mayo: al menos 68°F adentro de 6 a.m. a 10 p.m. cuando afuera hay menos de 55°F, y al menos 62°F de 10 p.m. a 6 a.m. sin importar la temperatura de afuera. Agua caliente a un mínimo constante de 120°F, los 365 días del año. | NYC HPD |
| Minnesota | Calefacción a un mínimo de 68°F en todos los lugares destinados a habitación del 1 de octubre al 30 de abril, a menos que una compañía de servicios exija y ordene reducir la calefacción. | Minn. Stat. 504B.161 |
| Washington | El propietario debe proveer instalaciones adecuadas para suministrar calefacción, agua y agua caliente. Después del aviso, la reparación de un defecto que deja al inquilino sin agua caliente o fría, calefacción o electricidad debe empezar dentro de 24 horas. | RCW 59.18.060, RCW 59.18.070 |
| Florida | En edificios de apartamentos, salvo que se acuerde otra cosa por escrito, el propietario debe hacer provisiones razonables para que funcionen la calefacción en invierno, el agua corriente y el agua caliente. | Fla. Stat. 83.51 |
Reglas según las páginas enlazadas el 2026-10-29. Tu ciudad puede agregar su propia ordenanza de calefacción además de la ley estatal. Esto no es asesoría legal.
Dónde empieza el reloj
En Washington las 24 horas corren desde el aviso del inquilino, y la ley le pide al propietario empezar la acción correctiva en ese plazo, no necesariamente terminarla. Una caldera nueva puede tardar más de un día en llegar; lo que la ley busca es que el trabajo haya empezado y avance. La Ciudad de Nueva York funciona distinto: las temperaturas mínimas son un requisito permanente durante la temporada de calefacción, y un inspector que encuentre el edificio por debajo de ellas puede levantar una infracción sepas o no del problema.
Esa diferencia importa para cómo administras el edificio. Con una regla basada en el aviso, tu protección es una respuesta rápida y documentada. Con una regla permanente como la de la Ciudad de Nueva York, tu protección es no dejar que el edificio se enfríe: una caldera con servicio antes de octubre, una bomba o un encendedor de repuesto en la bodega y un contratista de calefacción que conteste de noche.
Cuánto puede costar una reparación lenta en la Ciudad de Nueva York
NYC HPD enumera multas civiles de $250 a $500 por día por cada infracción inicial de calefacción o agua caliente, y de $500 a $1,000 por día por cada infracción posterior en el mismo edificio dentro del mismo año calendario o temporada de calefacción, o del siguiente. Después de las dos primeras inspecciones que encuentran una infracción en la misma temporada o año, HPD le cobra al dueño una cuota de inspección de $200 por cada una adicional. Si el dueño no restablece el servicio, el Programa de Reparaciones de Emergencia de HPD puede contratar a un contratista y cobrarle al dueño la reparación más cargos (NYC HPD).
Ejemplo un edificio inventado de 18 unidades en Queens se queda sin calefacción un viernes por la noche en enero. El contratista de la caldera del propietario no consigue una pieza hasta el martes, así que el edificio queda por debajo del mínimo 4 días. Si un inspector levanta una infracción inicial de calefacción y la multa cae en el extremo bajo de $250, son 4 x $250 = $1,000, antes de cualquier cuota de inspección. Pagarle a un contratista el recargo de fin de semana para armar una solución temporal el sábado probablemente habría costado menos.
Qué hacer en las primeras horas
- Registra el reporte con la hora en que llegó, las unidades afectadas y lo que describió el inquilino. Esa marca de hora es cuando empiezan la mayoría de los plazos basados en el aviso.
- Llama de inmediato a tu contratista de calefacción o plomería, aunque sea de noche. Anota cuándo contestó y cuándo llegará.
- Dile a cada inquilino afectado qué pasó, qué estás haciendo y cuándo lo vas a actualizar. Un mensaje corto cada pocas horas evita una pila de quejas.
- Si la reparación tardará más de un día, considera medidas temporales. No repartas calentadores que queman combustible, y recuérdales a los inquilinos que nunca calienten una vivienda con la estufa o el horno de gas, como advierte Ready.gov.
- Guarda cada factura y cada mensaje. Si el inquilino luego plantea la falla en una disputa por la renta, tu registro de rapidez es la prueba.
- Después de arreglarlo, anota la causa y si una pieza de repuesto o una visita de servicio lo habría evitado.
Sin agua caliente, con calefacción
Un calentador de agua descompuesto se trata igual que la falta de calefacción bajo la regla de 24 horas de Washington, y la Ciudad de Nueva York exige agua caliente a 120°F todo el año, no solo en la temporada de calefacción. En verano el riesgo de multas es el mismo aunque nadie tenga frío. Si un calentador compartido da servicio a varias unidades, una sola falla se vuelve una falla de todo el edificio, y esa es una buena razón para planear su reemplazo antes de que falle. Nuestra guía sobre reparar o reemplazar un calentador de agua explica esa decisión.
Cómo ayuda DoorKeeping
DoorKeeping lleva los libros de cada propiedad por separado, así que el costo de una llamada de emergencia por la caldera cae en el libro de ese edificio en reparaciones, y todo lo que gasta dinero espera tu aprobación con un toque. Abre órdenes de trabajo para la falla y envía el trabajo a tu contratista por enlace, para que el registro con marcas de hora descrito arriba quede con la propiedad. DoorKeeping no da asesoría legal, así que confirma las reglas locales de calefacción con tu ciudad o con un abogado. Para el plan de respuesta completo, mira mantenimiento de emergencia fuera de horario.
Fuentes
- NYC Department of Housing Preservation and Development, Heat and Hot Water Information, consultada el 29 de octubre de 2026
- Minnesota Statutes 504B.161, Covenants of landlord or licensor, consultada el 29 de octubre de 2026
- Revised Code of Washington 59.18.060, Landlord duties, consultada el 29 de octubre de 2026
- Revised Code of Washington 59.18.070, Landlord failure to perform duties, consultada el 29 de octubre de 2026
- Florida Statutes 83.51, Landlord's obligation to maintain premises, consultada el 29 de octubre de 2026
- Ready.gov, Winter Weather, consultada el 29 de octubre de 2026
Preguntas
- ¿Puede un propietario apagar la calefacción para hacer reparaciones?
- Los cortes cortos planeados para reparaciones son normales, pero los mínimos siguen aplicando. Programa el trabajo para un día templado, avisa a los inquilinos con anticipación y restablece la calefacción lo más rápido posible.
- ¿Qué temperatura debe mantener un propietario en un apartamento de noche en la Ciudad de Nueva York?
- Del 1 de octubre al 31 de mayo, al menos 62°F adentro entre las 10 p.m. y las 6 a.m., sin importar la temperatura de afuera, según NYC HPD.
- ¿Un propietario tiene que dar agua caliente en verano?
- Donde la ley exige agua caliente, por lo general aplica todo el año. La Ciudad de Nueva York, por ejemplo, exige agua caliente a un mínimo constante de 120°F los 365 días del año.