Qué incluir en el contrato de un apartamento: las cláusulas que importan
El contrato de un apartamento necesita las partes, la unidad, el plazo, la renta y cómo se paga, los recargos por pago tardío, el depósito, los servicios, las reparaciones, la entrada, la ocupación, las mascotas, la renovación y la terminación anticipada, además de cada declaración que exija tu edificio. La única declaración federal que enfrentan la mayoría de los propietarios es la de pintura con plomo en edificios construidos antes de 1978, bajo la regla federal de divulgación de plomo. Luego los estados limitan o moldean varias cláusulas, como los recargos por pago tardío y los depósitos, así que un contrato de un estado puede ser nulo en parte en otro.
Las cláusulas básicas
| Cláusula | Qué debe decir | Omisión común |
|---|---|---|
| Partes | Cada inquilino adulto con su nombre completo, y el propietario (la LLC, si una LLC es dueña de la propiedad) con una dirección para avisos | Contrato firmado a nombre personal del propietario cuando la LLC es dueña del edificio |
| Inmueble | Número de unidad, dirección, lugar de estacionamiento, bodega | Se omite el estacionamiento y luego se disputa |
| Plazo | Fechas de inicio y fin; qué pasa al terminar | Sin regla para quedarse después de la fecha final |
| Renta | Monto, fecha de pago, dónde y cómo pagar, la referencia que se usa | No se nombra un método de pago |
| Recargo por pago tardío | Periodo de gracia y monto, dentro del tope de tu estado | Un recargo que tu estado no permite |
| Depósito | Monto, dónde se guarda, cómo y cuándo se devuelve | Monto por encima del tope del estado |
| Servicios | Cuáles paga el propietario y cuáles el inquilino | "El inquilino paga los servicios" con medidores compartidos |
| Reparaciones y solicitudes | Cómo reportar un problema y qué cuenta como emergencia | Sin contacto de emergencia |
| Entrada | El aviso que das antes de entrar, y las emergencias | Aviso más corto que el de la ley estatal |
| Ocupación | Quién puede vivir ahí, límites de invitados | Límites que apuntan a las familias en lugar del espacio |
| Mascotas y animales | Reglas de mascotas, cargos, y que las solicitudes de animales de asistencia siguen la ley | Una prohibición sin referencia a las reglas de discapacidad |
| Renovación y aviso | Cómo cada parte termina o renueva | Sin plazo de aviso |
| Terminación anticipada | Cualquier opción de liquidación o cargo, según lo permita tu estado | Falta, y entonces una mudanza se vuelve una disputa |
La declaración de pintura con plomo (edificios construidos antes de 1978)
Según la regla federal de divulgación que describe la página de la EPA sobre divulgación en bienes raíces, antes de que un inquilino quede obligado por un contrato en la mayoría de las viviendas construidas antes de 1978, debes:
- Entregar el folleto de la EPA "Proteja a su familia contra el plomo en su hogar".
- Declarar cualquier pintura con plomo o riesgo de plomo que conozcas, incluso dónde están y en qué condición.
- Entregar todos los registros e informes disponibles, incluso, en un edificio de varias unidades, los informes sobre las áreas comunes y otras unidades de revisiones de todo el edificio.
- Incluir una declaración de advertencia sobre el plomo en el contrato o como anexo, en el mismo idioma del contrato.
- Guardar una copia firmada de la declaración durante tres años después de que empiece el contrato.
La EPA enumera exenciones: unidades sin recámaras, como los estudios, contratos de 100 días o menos sin renovación, viviendas para personas mayores o con discapacidades (salvo que viva ahí, o se espere que viva, un niño menor de seis años) y viviendas certificadas libres de pintura con plomo. No tienes que hacer pruebas de plomo para cumplir, y omitir la declaración puede traer sanciones.
Límites estatales que reescriben las cláusulas
Algunas de las cláusulas más comunes tienen tope en la ley estatal. Nueva York muestra qué tan específicos pueden ser los límites:
- Recargos por pago tardío: solo cuando la renta lleva cinco días de atraso, y no más de $50 o 5 por ciento de la renta mensual, lo que sea menor (RPL 238-a).
- Aviso de atraso: si no se recibe la renta dentro de cinco días de la fecha de vencimiento, el propietario debe enviar un aviso por escrito por correo certificado; no hacerlo puede plantearse como defensa en un caso por falta de pago (RPL 235-e).
- Depósitos: no más de un mes de renta en la mayoría de las unidades (GOL 7-108).
- Renuncias: una cláusula del contrato que renuncia a las protecciones de la RPL 238-a es nula.
Ejemplo un contrato inventado de Nueva York fija la renta en $1,450. El cinco por ciento de eso es $72.50, así que el recargo por pago tardío tiene un tope de $50, el monto menor, y solo se puede cobrar cuando la renta lleva cinco días de atraso. El depósito puede ser de $1,450 como máximo. Una plantilla de contrato copiada de otro estado con un recargo de $100 y un depósito de dos meses rompería ambas reglas.
Washington exige un contrato por escrito siempre que cobras un depósito (RCW 59.18.260). Florida permite que el contrato incluya un cargo por terminación anticipada solo mediante un anexo firmado aparte, con un tope de dos meses de renta (Fla. Stat. 83.595). Usa un contrato escrito para tu estado, y pídele a tu abogado que lo revise una vez.
Escríbelo para que se cumpla
- Pon las condiciones de dinero (renta, fecha de pago, recargo por pago tardío, depósito, otros cargos) en un cuadro resumen en la primera página.
- Nombra un solo método de pago y la referencia que el inquilino debe usar, para que los pagos sean fáciles de conciliar.
- Usa el mismo contrato para cada unidad de un edificio, cambiando solo los datos de la unidad.
- Enumera cada anexo: declaración de plomo, reglas de la casa, informe de condición al mudarse, anexo de estacionamiento.
- Entrega a cada firmante una copia completa, con los anexos.
Los contratos y DoorKeeping
DoorKeeping envía el contrato para firma electrónica y se encarga también del lado del dinero: los inquilinos pagan directo a tu propio banco por transferencia bancaria, o por Zelle donde tu banco lo permita, con una referencia como 12B SMITH y un monto exacto con sus propios centavos. La renta y los pagos se quedan en tus propias cuentas bancarias. DoorKeeping nunca retiene tu dinero y envía un pago solo cuando tú lo apruebas. Los libros de cada propiedad registran el depósito que guarda. DoorKeeping cuesta $2 por unidad al mes y no da asesoría legal sobre las condiciones del contrato.
Fuentes
- EPA, Real Estate Disclosures about Potential Lead Hazards, consultada el 29 de octubre de 2026
- New York Real Property Law 238-a, consultada el 29 de octubre de 2026
- New York Real Property Law 235-e, consultada el 29 de octubre de 2026
- New York General Obligations Law 7-108, consultada el 29 de octubre de 2026
- Washington RCW 59.18.260, consultada el 29 de octubre de 2026
- Florida Statutes 83.595, consultada el 29 de octubre de 2026
Preguntas
- ¿Necesito una declaración de pintura con plomo para cada apartamento?
- Solo para viviendas construidas antes de 1978, menos las exenciones de la EPA, como unidades sin recámaras, contratos de 100 días o menos y viviendas certificadas libres de pintura con plomo.
- ¿Cuánto tiempo debo guardar la declaración de plomo?
- Tres años después de que empiece el contrato, según la EPA. Guarda la copia firmada por el inquilino.
- ¿Puedo usar una plantilla de contrato gratis de internet?
- Solo si está escrita para tu estado y revisas sus cargos, depósito y avisos contra la ley de tu estado. Una cláusula que tu estado prohíbe puede ser nula.