Qué hacer cuando un inquilino no paga la renta: el aviso de pagar o desocupar
Empieza con una conversación y después entrega el aviso por escrito que exige tu estado: una exigencia de pagar la renta que se debe en cierto número de días o desocupar. El plazo del aviso lo fija la ley, por ejemplo 14 días en Nueva York y Washington, tres días sin contar fines de semana ni días feriados de la corte en Florida, y 10 o 13 días en Oregón. Solo una corte puede ordenar que un inquilino se vaya.
Los primeros días: habla antes de entregar un aviso
La mayoría de los pagos que faltan tienen una causa común: un sueldo que se retrasó, un límite del banco, una transferencia olvidada. Antes de cualquier aviso, revisa bien tu cuenta de banco por si llegó un pago a otro nombre, y luego contacta al inquilino el día después de que termina el periodo de gracia. Pregúntale cuándo puede pagar y si un programa de ayuda para la renta podría servirle.
Si el inquilino no puede pagar, o no contesta, el siguiente paso es el aviso formal que exige tu estado. No cambies las cerraduras, no saques sus cosas ni cortes los servicios para obligar a un inquilino a irse. En la mayoría de los estados solo una corte puede ordenar que un inquilino se vaya; revisa el tuyo.
Plazos del aviso en cuatro estados
| Estado | Aviso | Detalles clave | Ley |
|---|---|---|---|
| Nueva York | Exigencia de la renta por escrito | Al menos 14 días de aviso antes de un juicio por falta de pago | RPAPL 711(2) |
| Florida | Aviso de tres días | Tres días sin contar sábado, domingo ni días feriados que observa la corte; redacción fijada por la ley | Fla. Stat. 83.56(3) |
| Oregón | Aviso de 10 o de 13 días (72 horas si es de semana a semana) | Aviso de 10 días no antes del día 8 del periodo, o de 13 días no antes del día 5; debe decir el monto y la fecha y hora para pagar; debe incluir el aviso estatal de ayuda para la renta | ORS 90.394, 90.395 |
| Washington | Aviso de 14 días para pagar la renta o desocupar | Formulario fijado por la ley con los montos detallados y recursos para inquilinos | RCW 59.18.057 |
Fuentes: Nueva York RPAPL 711, Florida 83.56, Oregón ORS capítulo 90, Washington RCW 59.18.057. Las ciudades pueden agregar reglas, así que revisa también la ley local.
El aviso de pagar o desocupar, paso a paso
- Confirma que la renta de verdad no se ha pagado. Revisa cada depósito del mes, incluidos los pagos parciales.
- Calcula la cantidad exacta que se debe solo de renta. Algunos estados, como Oregón, no permiten que un recargo por pago tardío sin pagar, por sí solo, justifique terminar el arrendamiento por falta de pago.
- Usa el formulario o la redacción que exige tu estado. Florida y Washington fijan la redacción en la ley.
- Ponle fecha al aviso y cuenta los días exactamente como los cuenta tu estado. Florida no cuenta fines de semana ni días feriados de la corte; Oregón fija el primer día en que puedes entregarlo.
- Entrégalo por un medio que tu estado permita y guarda la prueba: una foto, un testigo, un recibo de envío.
- Lleva el registro de cualquier pago durante el plazo del aviso. Aceptar parte de la renta puede afectar el aviso; lee pagos parciales de renta.
- Si el inquilino paga la cantidad completa a tiempo, el asunto termina. Regístralo y detente.
- Si no, presenta el caso en la corte que corresponde. Solo una orden de la corte, ejecutada por el funcionario que nombra tu estado, puede sacar a un inquilino.
Ejemplos con números
Ejemplo un inquilino inventado en Florida debe $1,400 que vencieron el día 1. El propietario entrega un aviso de tres días un jueves. El sábado y el domingo no cuentan, así que los tres días son viernes, lunes y martes. Si el lunes fuera un día feriado que observa la corte, el tercer día sería el miércoles.
Ejemplo un inquilino inventado en Oregón, de mes a mes, debe $1,250 que vencieron el día 1. El propietario puede entregar un aviso de 13 días el día 5, con plazo hasta el día 18, o un aviso de 10 días el día 8, también con plazo hasta el día 18. El aviso debe decir los $1,250 que se deben y la fecha y hora exactas para pagar, y debe ir con el aviso de ayuda para la renta que publica el estado.
Ejemplo un inquilino inventado en Nueva York debe $2,000. El propietario entrega una exigencia de renta por escrito el día 10 con al menos 14 días de aviso, así que un caso por falta de pago no puede empezar antes del día 24.
Errores que te regresan al inicio
- Exigir más de la renta que se debe, por ejemplo sumar cargos que tu estado no permite en el aviso.
- Contar mal los días, o entregar el aviso antes del primer día que permite la ley.
- Usar un formulario genérico de internet en un estado que fija su propia redacción.
- Aceptar parte de la renta sin seguir la regla de pagos parciales de tu estado.
- Olvidar los anexos obligatorios, como el aviso de ayuda para la renta de Oregón.
La ley de desalojos es estricta y local. Para cualquier caso que llegue a la corte, vale la pena llamar a un abogado local de arrendamientos.
Cómo lo maneja DoorKeeping
DoorKeeping muestra qué unidades no han pagado según la contabilidad de cada propiedad, porque cada inquilino le paga directo a tu banco con una referencia como 12B SMITH y una cantidad exacta. Cualquier aviso a un inquilino es un paso legal, así que espera tu aprobación con un toque, y puedes pedirle a tu app de IA una lista de las unidades que ya pasaron su periodo de gracia. DoorKeeping no da asesoría legal ni presenta casos de desalojo.
Fuentes
- New York Real Property Actions and Proceedings Law 711, consultada el 29 de octubre de 2026
- Florida Statutes 83.56, consultada el 29 de octubre de 2026
- Oregon Revised Statutes chapter 90 (ORS 90.260, 90.394, 90.395), consultada el 29 de octubre de 2026
- Washington RCW 59.18.057, consultada el 29 de octubre de 2026
Preguntas
- ¿Cuántos días da un aviso de pagar o desocupar?
- Depende del estado: 14 días en Nueva York y Washington, tres días sin contar fines de semana ni días feriados de la corte en Florida, y 10 o 13 días en Oregón para arrendamientos de mes a mes.
- ¿Puedo cambiar las cerraduras si un inquilino no paga?
- No, en la mayoría de los estados no. Solo una orden de la corte, ejecutada por el funcionario que nombra tu estado, puede sacar a un inquilino.
- ¿Puedo incluir recargos en un aviso de pagar o desocupar?
- Algunos estados lo limitan. Oregón deja que el propietario mencione un recargo solo si el aviso deja claro que el inquilino puede corregir la falta pagando únicamente la renta atrasada. Revisa tu estado.