Deducciones de impuestos de una propiedad de renta: lista según la Publication 527 del IRS
Puedes deducir los costos normales de operar una propiedad de renta en el año en que los pagas: publicidad, limpieza y mantenimiento, seguro, intereses, reparaciones, impuestos a la propiedad, servicios, honorarios profesionales y más. Los costos que agregan valor duradero se recuperan con la depreciación, y el capital del préstamo y la renta perdida no se deducen en absoluto. Esta lista sigue la Publication 527 del IRS, muestra la línea del Schedule E de cada partida y remite a una guía más a fondo cuando la tenemos.
La regla básica para deducir los costos de la renta
La Publication 527 dice que, en la mayoría de los casos, los gastos de rentar tu propiedad, como mantenimiento, seguro, impuestos e intereses, se pueden deducir de tu ingreso por renta. Si usas el método de efectivo, que es el de la mayoría de los propietarios pequeños, por lo general deduces un gasto en el año en que lo pagas. Si usas el método de devengo, el IRS te remite a la Publication 538.
Si eres dueño de solo una parte de la propiedad, deduces tu parte. La Publication 527 da el ejemplo de un dueño de la mitad indivisa que pagó $968 en reparaciones y deduce $484. Si además usas la propiedad tú mismo, divides los gastos entre uso de renta y uso personal, y tus deducciones pueden tener límites. Eso se cubre en los capítulos 4 y 5 de la Publication 527.
La lista, línea por línea
La segunda columna sigue las líneas de gastos impresas en el Schedule E. La tercera columna es el título que debes buscar en la Publication 527 (capítulo 1 salvo que se indique), traducido aquí al español.
| Costo | Línea del Schedule E | Dónde está en la Publication 527 |
|---|---|---|
| Publicidad de unidades vacías | 5 | Tipos de gastos |
| Auto, millas y viajes a la propiedad | 6 | Gastos de transporte local; Gastos de viaje |
| Limpieza, jardinería, control de plagas, mantenimiento de rutina | 7 | Tipos de gastos |
| Comisiones por rentar | 8 | Tipos de gastos |
| Seguro del edificio | 9 | Primas de seguro pagadas por adelantado |
| Honorarios legales, contabilidad, preparación de la declaración de la renta | 10 | Honorarios legales y otros honorarios profesionales |
| Cuotas de administración de la propiedad | 11 | Tipos de gastos |
| Intereses de la hipoteca pagados a un banco | 12 | Gasto por intereses; Form 1098 |
| Intereses pagados a alguien que no es un banco, como un vendedor que financió la venta | 13 | Gasto por intereses |
| Reparaciones que mantienen la propiedad funcionando | 14 | Reparaciones y mejoras |
| Materiales que se consumen al operar la propiedad | 15 (o 19) | Tipos de gastos |
| Impuestos a la propiedad | 16 | Tipos de gastos; Impuestos por beneficio local |
| Servicios que pagas por la propiedad | 17 | Tipos de gastos |
| Depreciación del edificio, las mejoras y el equipo | 18 | Capítulo 2 |
| Renta pagada por equipo o por una propiedad que usas en la renta, otros costos normales | 19 | Renta de equipo; Renta de propiedad |
Varias de estas tienen su propia guía: millas y viajes locales, la oficina en casa, depreciación de electrodomésticos y alfombra, la regla de seguridad de minimis para compras pequeñas, impuestos a la propiedad y el tope SALT y qué pasa con la renta que un inquilino nunca pagó.
Deducciones que los propietarios suelen olvidar
La Publication 527 enumera varias que es fácil pasar por alto.
- Honorarios de preparación de impuestos de la renta. Puedes deducir lo que pagaste por preparar la Parte I del Schedule E, incluidos los honorarios pagados en 2025 por preparar tu Schedule E de 2024. También puedes deducir lo que pagaste para resolver un pago de impuestos insuficiente relacionado con la renta, salvo los impuestos federales y las multas.
- Gastos antes del primer inquilino. Puedes deducir los gastos normales y necesarios para administrar, conservar o mantener la propiedad desde el momento en que la pones disponible para rentar.
- Gastos mientras una unidad está vacía. Puedes deducir los costos normales y necesarios, incluida la depreciación, de administrar, conservar o mantener una propiedad vacía en renta. No puedes deducir la renta que no cobraste.
- Gastos mientras está en venta. Puedes deducirlos hasta que se venda la propiedad, pero solo si sigue ofrecida y disponible para rentar.
- Viajes cuyo propósito principal es la renta. El costo de viajar fuera de tu casa cuenta si el propósito principal es cobrar la renta o administrar, conservar o mantener la propiedad. No cuenta si el propósito principal es mejorar la propiedad.
Lo que no se deduce, o todavía no
- El capital del préstamo. Solo los intereses de una hipoteca son un gasto.
- Las mejoras. La Publication 527 dice que debes capitalizar cualquier gasto que mejora, restaura o adapta la propiedad a un nuevo uso. Se recuperan con la depreciación, no se deducen de una vez. Mira la elección de reemplazo de techo para una forma de manejar una parte reemplazada.
- Los costos de obtener una hipoteca, como comisiones hipotecarias, honorarios de abstracto y honorarios de registro. El IRS los trata como gastos de capital que forman parte de tu base, no como intereses.
- Los cargos locales por beneficios que aumentan el valor de la propiedad, como calles, banquetas o drenajes nuevos. Se suman a la base. Los cargos por mantener o reparar esos beneficios, o por intereses sobre ellos, sí son deducibles.
- La renta que nunca cobraste, si usas el método de efectivo. Nunca la contaste como ingreso, así que no hay nada que deducir.
- Tu traslado. El viaje entre tu casa y la propiedad de renta por lo general es un traslado no deducible, a menos que tu casa sea tu lugar principal de negocios.
Un ejemplo resuelto
Ejemplo un edificio inventado de 8 unidades cobra $96,000 de renta en el año. Sus gastos son publicidad $600, 1,200 millas de manejo local a 70 centavos la milla ($840, la tarifa de la Publication 527 para 2025; el IRS fija la tarifa cada año), limpieza y mantenimiento $4,200, seguro $3,900, honorarios profesionales $1,250, intereses de la hipoteca $21,400, reparaciones $5,800, materiales $640, impuestos a la propiedad $8,900, servicios $6,100 y depreciación $19,000. Eso suma $72,630, así que el ingreso neto por renta es $96,000 menos $72,630, o sea $23,370. El propietario también pagó $14,000 de capital de la hipoteca y gastó $11,000 en un techo nuevo. Ninguno está en los $72,630: el capital no es un gasto, y el techo es una mejora que se deprecia con el tiempo. Tu preparador decide el tratamiento final de cada partida.
La lección para tus libros: la mejora y el capital necesitan cada uno su propia cuenta, para que los totales de reparaciones e intereses queden limpios. La guía del catálogo de cuentas muestra una lista numerada que los mantiene separados.
Guarda el comprobante
Una deducción que no puedes documentar es una deducción en riesgo. Guarda la factura, el comprobante de pago y una línea que diga para qué propiedad fue. Para los gastos del vehículo, el IRS exige registros que sigan las reglas del capítulo 5 de la Publication 463, y adjuntas el Form 4562, Parte V. Cuánto tiempo guardar todo se explica en nuestra guía de registros.
Cómo lo maneja DoorKeeping
En DoorKeeping la LLC de cada propiedad tiene sus propios libros, y las cuentas de gastos se ligan a las líneas del Schedule E, así que una reparación, un recibo de servicios y un pago de seguro caen en la línea correcta al registrarse. La IA lee y codifica las facturas con el comprobante adjunto, y el reporte del Schedule E sale de los libros. DoorKeeping cuesta $2 por unidad al mes sin otros cargos, y no da asesoría fiscal, así que confirma cada tratamiento con tu preparador de impuestos.
Fuentes
- IRS, Publication 527, Residential Rental Property (2025), consultada el 30 de octubre de 2026
- IRS, Instructions for Schedule E (Form 1040), consultada el 30 de octubre de 2026
- IRS, Publication 538, Accounting Periods and Methods, consultada el 30 de octubre de 2026
Preguntas
- ¿Puedo deducir el pago de mi hipoteca en una propiedad de renta?
- Solo la parte de los intereses. La parte del capital no es un gasto. Los intereses pagados a un banco van en la línea 12 del Schedule E.
- ¿Puedo deducir gastos de una propiedad de renta que no tiene inquilino?
- A menudo sí. La Publication 527 permite los costos normales y necesarios de administrar, conservar o mantener una propiedad vacía que se ofrece en renta, pero no la renta que perdiste.
- ¿Un techo nuevo es una reparación?
- Por lo general es una mejora, que se capitaliza y se deprecia. Parchar una gotera es una reparación. Tu preparador de impuestos toma la decisión final.