Depreciación de una propiedad residencial en renta: 27.5 años, con un ejemplo
El IRS te permite deducir el costo de un edificio residencial en renta, pero no el de su terreno, en montos anuales iguales durante 27.5 años, con el método de línea recta y la convención de mitad de mes. Un edificio que costó $1,100,000 sin el terreno da cerca de $40,000 de depreciación al año, un poco menos el primer y el último año. Las mejoras que agregues después empiezan su propio calendario de 27.5 años.
La regla en cuatro partes
| Parte | Qué dice el IRS | Dónde |
|---|---|---|
| Sistema | En general se usa MACRS para propiedad residencial en renta puesta en servicio después de 1986 | Pub 527 |
| Periodo de recuperación | 27.5 años bajo el General Depreciation System (30 bajo el sistema alternativo) | Pub 527, Pub 946 |
| Método | Línea recta | Pub 527, Pub 946 |
| Convención | Mitad de mes: puesta en servicio o venta a la mitad del mes | Pub 946 |
Fuentes: la Publication 527, Residential Rental Property y la Publication 946, cómo depreciar una propiedad, ambas en sus ediciones de 2025. La Publication 946 define la propiedad residencial en renta como un edificio donde 80% o más del ingreso bruto por rentas del año viene de unidades de vivienda, lo que importa si tu edificio tiene locales en la planta baja.
Paso uno: encuentra la base del edificio
La depreciación parte de la base, que según la Publication 527 normalmente es el costo de lo que compraste. Dos ajustes importan más.
- Quita el terreno. La Publication 946 dice que no puedes depreciar el terreno porque no se desgasta, no se vuelve obsoleto ni se agota. El precio de compra debe dividirse entre terreno y edificio, y la división debe poder sustentarse. Pregúntale a tu preparador de impuestos cómo fijarla.
- Suma ciertos costos de cierre. La Publication 527 incluye en la base los cargos de cierre como los de resumen de título, honorarios legales, cargos de registro y seguro de título.
Ejemplo un edificio inventado de 18 unidades se compra en $1,400,000, y $300,000 de eso es el terreno. Para simplificar la cuenta, supón que los costos de cierre ya están incluidos. La base depreciable del edificio es $1,400,000 menos $300,000, o sea $1,100,000.
Paso dos: el primer año y la convención de mitad de mes
La depreciación empieza cuando la propiedad se pone en servicio, que la Publication 946 describe como lista y disponible para un uso específico. En una renta eso significa lista y disponible para rentarse, aunque todavía no se haya mudado ningún inquilino.
La convención de mitad de mes trata el edificio como puesto en servicio a la mitad de ese mes, así que el primer mes cuenta como medio mes. Un año completo de depreciación es la base dividida entre 27.5.
Ejemplo el edificio inventado de $1,100,000 está listo para rentarse en febrero. Un año completo es $1,100,000 dividido entre 27.5, que son $40,000. Febrero cuenta como medio mes, más de marzo a diciembre son 10 meses, así que el primer año son 10.5 meses: $40,000 por 10.5 dividido entre 12 son $35,000. La tabla del IRS en la Publication 527 da 3.182% para propiedad puesta en servicio en febrero; $1,100,000 por 3.182% son $35,002, la misma respuesta con el redondeo de la tabla.
La Publication 527 resuelve su propio ejemplo de la misma forma: una casa con una base de edificio de $160,000 puesta en servicio el 8 de febrero recibe $5,091 en el primer año, con esa tasa de 3.182%.
Los años siguientes
Cada año completo después del primero es la base dividida entre 27.5, que las tablas del IRS muestran como 3.636%. Como el primer año contó 10.5 meses, el último año recoge los 7.5 meses restantes, así que los 330 meses de 27.5 años se reparten en 28 años fiscales. La depreciación se detiene cuando has recuperado toda la base o cuando retiras la propiedad del servicio, lo que ocurra primero (Publication 946).
| Año | Meses contados | Depreciación | Base restante |
|---|---|---|---|
| 1 (puesta en servicio en febrero) | 10.5 | $35,000 | $1,065,000 |
| 2 | 12 | $40,000 | $1,025,000 |
| 3 | 12 | $40,000 | $985,000 |
| 4 a 27 | 12 cada año | $40,000 cada año | $25,000 después del año 27 |
| 28 | 7.5 | $25,000 | $0 |
Esta tabla usa las fracciones exactas para que sume $1,100,000. Las tablas de porcentajes del IRS redondean, así que una declaración hecha con ellas puede diferir por unos dólares al año.
Si vendes a mitad de camino, la convención de mitad de mes aplica de nuevo. La Publication 946 muestra un edificio comprado en $100,000 (sin terreno) que se vende el 2 de marzo: la cifra de un año completo de $3,636 se multiplica por 2.5 entre 12, y da $757.50 para el año de la venta.
Las mejoras empiezan su propio reloj
La Publication 527 dice que debes capitalizar el costo de mejorar una propiedad en renta, y que una ampliación se deprecia como propiedad residencial en renta durante 27.5 años. Cada mejora recibe su propio calendario a partir del mes en que se pone en servicio.
Ejemplo en mayo de un año posterior, el edificio inventado recibe un techo de $60,000. Un año completo es $60,000 dividido entre 27.5, o cerca de $2,181.82. Mayo cuenta como medio mes más de junio a diciembre, 7.5 meses, así que el primer año es $2,181.82 por 7.5 dividido entre 12, o cerca de $1,363.64. La tabla de la Publication 527 da 2.273% para mayo; $60,000 por 2.273% son $1,363.80.
Es posible que las compras más pequeñas ni siquiera necesiten capitalizarse. Consulta la elección del margen de seguridad de minimis. No todo lo que compras para un edificio es parte del edificio, así que tu preparador de impuestos decide a qué clase y periodo de recuperación pertenece cada artículo.
Qué deben registrar tus libros
- El terreno, el edificio y cada mejora en cuentas de activos separadas.
- La fecha en que cada uno se puso en servicio, por mes.
- Las facturas y el estado de cierre que prueban el costo.
- Un asiento de depreciación al año (o una doceava parte al mes): el gasto por depreciación y la depreciación acumulada en el balance general.
Conserva estos registros mientras seas dueño del edificio y después. El IRS dice que conserves los registros de la propiedad hasta que venza el plazo de prescripción del año en que te deshaces de ella (Cuánto tiempo conservar los registros). La depreciación también afecta el impuesto de una venta, así que tu preparador de impuestos querrá el historial completo entonces.
Cómo lo maneja DoorKeeping
DoorKeeping lleva los libros de cada propiedad por separado, y las cuentas de gastos se asignan a las líneas del Schedule E, incluida la depreciación en la línea 18. Puedes mantener separados el edificio, el terreno y las mejoras en el libro de esa propiedad y pedirle a tu app de IA el estado de resultados de la propiedad cuando quieras. DoorKeeping no calcula tu depreciación fiscal ni da asesoría fiscal; eso lo hace tu preparador de impuestos en el Form 4562.
Fuentes
- IRS, Publication 527, Residential Rental Property (2025), consultada el 29 de octubre de 2026
- IRS, Publication 946, How To Depreciate Property (2025), consultada el 29 de octubre de 2026
- IRS, How long should I keep records, consultada el 29 de octubre de 2026
Preguntas
- ¿Por qué una propiedad residencial en renta se deprecia en 27.5 años?
- Es el periodo de recuperación que fija el IRS para propiedad residencial en renta bajo el General Depreciation System, con el método de línea recta y la convención de mitad de mes.
- ¿Puedo depreciar el terreno bajo mi edificio de apartamentos?
- No. El IRS dice que el terreno no se puede depreciar porque no se desgasta ni se agota, así que primero divides el precio entre terreno y edificio.
- ¿Cuándo empieza la depreciación de una renta?
- Cuando la propiedad se pone en servicio, es decir, lista y disponible para rentarse, aun antes de que se mude el primer inquilino. La convención de mitad de mes cuenta ese mes como medio mes.
- ¿Un techo nuevo también se deprecia en 27.5 años?
- En general sí, como mejora de una propiedad residencial en renta, con su propio calendario a partir del mes en que se pone en servicio. Tu preparador de impuestos confirma el tratamiento.