Depósitos en garantía en Nueva York para propietarios: un mes, una cuenta en fideicomiso y 14 días

¿Cuánto depósito puede cobrar un propietario de Nueva York?

La sección 7-108(1-a)(a) dice que ningún depósito ni adelanto excederá un mes de renta. Cubre depósitos y adelantos, así que un primer mes pagado por adelantado está bien como renta, pero un depósito adicional del «último mes» además de un depósito completo en garantía rompería el tope. La sección tiene excepciones limitadas, entre ellas las unidades de vivienda de uso de temporada que cumplen las condiciones de registro de la sección, los apartamentos cooperativos ocupados por su dueño y ciertas comunidades de personas mayores y de cuidados con licencia. Las unidades de renta estabilizada caen bajo la sección 7-107, que queda fuera de este artículo.

La sección 7-108(1-a)(b) también dice que todo el depósito es reembolsable, salvo por los costos razonables y detallados de renta sin pagar, daños más allá del desgaste normal, cargos de servicios sin pagar que se deban directamente al propietario según el contrato, y la mudanza y el almacenamiento de las pertenencias del inquilino. No puedes quedarte con nada por el desgaste normal ni por daños causados por un inquilino anterior.

¿Dónde debe mantenerse el depósito?

La sección 7-103(1) dice que el dinero sigue siendo del inquilino, se mantiene en fideicomiso y no puede mezclarse con tu dinero personal ni volverse un activo tuyo. Si lo pones en un banco, debes avisarle por escrito a cada inquilino el nombre y la dirección del banco y el monto depositado (7-103(2)), y el banco debe tener un establecimiento en Nueva York.

En edificios con seis o más unidades de vivienda familiar, la sección 7-103(2-a) exige una cuenta con intereses que gane la tasa vigente para depósitos similares en la zona. Si usas una cuenta con intereses, puedes tomar el uno por ciento anual del depósito como gasto de administración, y el resto de los intereses pertenece al inquilino, ya sea en fideicomiso o pagado cada año.

Ejemplo un edificio inventado de 8 unidades tiene un depósito de $2,400 en una cuenta con intereses que paga una tasa inventada del 3% anual. La cuenta gana $72. El propietario puede quedarse con el 1% del depósito, $24, como gasto de administración. Al inquilino se le deben los otros $48 del año, así que a un inquilino que se va después de dos años se le deben $96 de intereses, además de los $2,400.

Si el arrendamiento termina en un mes en que el banco no paga intereses, 7-103(2-b) dice que le pagas al inquilino los intereses que puedas cobrar al momento de la terminación.

¿Qué inspecciones exige Nueva York?

Nueva York agrega dos pasos de inspección que la mayoría de los estados no tienen. Según 7-108(1-a)(c), después de firmar el contrato y antes de que el inquilino se mude, debes ofrecer una inspección con el inquilino. Si el inquilino la pide, los dos firman un acuerdo por escrito que describe el estado y cualquier defecto, y después no puedes quedarte con dinero por una condición que ahí se anotó.

Según 7-108(1-a)(d), en un plazo razonable después de que cualquiera de las partes dé aviso de terminar el arrendamiento, debes informarle al inquilino por escrito de su derecho a pedir una inspección de salida y a estar presente. La excepción es un inquilino que da menos de dos semanas de aviso. Si el inquilino la pide, la inspección ocurre no antes de dos semanas ni después de una semana antes de que termine el arrendamiento, con al menos 48 horas de aviso por escrito de la fecha y la hora. Después das un estado detallado de las reparaciones o la limpieza propuestas, y el inquilino puede arreglar esos puntos antes de irse.

¿Qué es la regla de los 14 días?

Dentro de catorce días después de que el inquilino desocupó, debes darle un estado detallado de la base de cualquier monto que retengas y devolver la parte restante (7-108(1-a)(e)). Si no entregas el estado y el depósito dentro de catorce días, pierdes cualquier derecho a retener cualquier parte del depósito. El plazo corre desde el día en que el inquilino desocupa, no desde el final del contrato.

Ejemplo un inquilino inventado se muda el 1 de marzo de una unidad con un depósito de $2,400. El propietario deduce $600 de renta por los días que el inquilino se quedó después del periodo pagado y $350 para reparar una quemadura en la alfombra que va más allá del desgaste normal. El estado detalla las dos partidas con los montos y sale con un reembolso de $1,450 a más tardar el 15 de marzo. Si sale el 20 de marzo, las deducciones se pierden y se deben los $2,400 completos.

¿Cuáles son las penalizaciones y quién tiene que probar qué?

En cualquier disputa sobre el monto retenido, al propietario le corresponde probar que el monto era razonable (7-108(1-a)(f)). Quien viole el inciso es responsable de los daños reales, y a quien se determine que lo violó intencionalmente es responsable de daños punitivos de hasta el doble del monto del depósito o adelanto (7-108(1-a)(g)). Cualquier acuerdo en que un inquilino renuncie a estos derechos o los modifique es absolutamente nulo (7-108(3)).

Si compro o vendo un edificio, ¿quién debe los depósitos?

Según 7-108(2), un comprador que no recibe los depósitos sigue siendo responsable ante el inquilino, con los intereses acumulados, de cualquier depósito del que tenga conocimiento real. Se considera que un comprador sabe de un depósito colocado en un banco en los seis meses anteriores al cierre, de uno reconocido en un contrato vigente al cierre, o de uno que el inquilino pruebe con documentos. Un comprador debe avisar a los inquilinos dentro de treinta días del cierre cuando no hay registro, y puede exigir un depósito en garantía de un mes de renta por esas unidades. Consulta también depósitos en garantía cuando se vende un edificio de apartamentos.

Cómo lo maneja DoorKeeping

En DoorKeeping cada propiedad tiene sus propios libros y su propia cuenta bancaria, y el depósito de cada inquilino se registra en los libros de esa propiedad como dinero que debes devolver. Eso vuelve un trabajo de copiar las cartas a los inquilinos con el banco y el monto, y una lista de depósitos para el día de una venta. Los contratos se firman electrónicamente y se guardan como documentos. La renta y los pagos se quedan en tus propias cuentas bancarias. DoorKeeping nunca retiene tu dinero y envía un pago solo cuando tú lo apruebas. No da asesoría legal.

Fuentes

1. N.Y. General Obligations Law section 7-108, deposits by tenants of non-rent stabilized dwelling units, consultada el 30 de octubre de 2026
2. N.Y. General Obligations Law section 7-103, money deposited for use or rental of real property, consultada el 30 de octubre de 2026

Preguntas

¿Cuál es el depósito en garantía máximo en Nueva York?

Un mes de renta para la mayoría de las viviendas (N.Y. Gen. Oblig. Law 7-108(1-a)(a)), con excepciones limitadas como las unidades de uso de temporada registradas y los apartamentos cooperativos ocupados por su dueño.

¿Cuánto tiempo tiene un propietario de Nueva York para devolver un depósito?

Catorce días después de que el inquilino desocupa, con un estado detallado de lo que se retenga. Si te pasas, pierdes el derecho a quedarte con cualquier parte.

¿Un propietario de Nueva York debe intereses sobre un depósito en garantía?

En edificios con seis o más unidades de vivienda, sí: la tasa vigente en una cuenta con intereses, menos el 1% anual que el propietario puede quedarse como gasto de administración. Los edificios más pequeños que usan una cuenta con intereses también siguen la regla del 1%.

¿Puedo quedarme con dinero por daños de un inquilino anterior?

No. La sección 7-108(1-a)(b) dice que no puedes quedarte con nada del depósito por el desgaste normal ni por daños causados por un inquilino anterior.