Cómo calcular el préstamo-valor (LTV) de una propiedad de renta
El préstamo-valor es el saldo del préstamo dividido entre el valor de la propiedad. Un préstamo de $450,000 sobre una propiedad de $600,000 es un LTV de 75%. Los prestamistas lo usan para decidir cuánto prestarán, y tú puedes usarlo para ver cuánto capital tienes. El valor de la fórmula es el valor del avalúo del prestamista, que puede ser distinto del precio que pagaste.
La fórmula del LTV
El CFPB define el préstamo-valor como una medida que compara el monto que financias con el valor del avalúo de la propiedad. En fórmula: el LTV es igual al saldo del préstamo dividido entre el valor, expresado en porcentaje.
Ejemplo una renta inventada tiene un valor de avalúo de $600,000 y un saldo de préstamo de $450,000. $450,000 dividido entre $600,000 es 0.75, o sea un LTV de 75%. El capital es el otro 25%, que son $150,000.
El LTV cuando compras
En una compra, los prestamistas comúnmente miden contra el menor entre el precio y el valor del avalúo. Confírmalo con tu prestamista, porque cambia tu enganche cuando el avalúo sale por debajo del precio.
Ejemplo una compra inventada a $620,000 se valúa en $600,000. Con un LTV máximo de 75% medido sobre el valor menor, el préstamo puede ser de hasta $450,000. Darías un enganche de $170,000 ($620,000 menos $450,000), no los $155,000 que habría necesitado un préstamo de 75% sobre el precio.
LTV combinado con un segundo préstamo
Si una propiedad tiene un segundo préstamo o una línea de crédito garantizada con ella, los prestamistas suman todos los saldos antes de dividir. Eso es el LTV combinado, muchas veces abreviado CLTV.
Ejemplo la misma propiedad inventada de $600,000 tiene el primer préstamo de $450,000 y una línea de crédito de $60,000. El saldo combinado es de $510,000. $510,000 dividido entre $600,000 es un LTV combinado de 85%.
Cómo cambia tu LTV con el tiempo
Dos cosas lo mueven. Cada pago reduce un poco el saldo, despacio al principio en un préstamo largo, así que el LTV baja poco a poco. Un cambio en el valor de la propiedad también lo mueve, y eso solo lo sabes con un avalúo nuevo. Tu propia estimación de en cuánto se vendería la propiedad no es un número que un prestamista vaya a usar.
Ejemplo el préstamo inventado de arriba baja a $430,000, y un avalúo nuevo dice que la propiedad vale $640,000. El LTV es $430,000 dividido entre $640,000, cerca de 67%.
Por eso los prestamistas piden un avalúo nuevo antes de un préstamo con retiro de efectivo. Mira reglas del refinanciamiento con retiro de efectivo para rentas.
Lo que el LTV no te dice
El LTV mide qué parte de la propiedad es deuda. No dice nada sobre si la renta cubre el pago. Una propiedad con LTV de 60% puede perder dinero cada mes, y una con LTV de 80% puede ganarlo. Combínalo con el DSCR y con el rendimiento de la deuda.
Preguntas para tu prestamista sobre el LTV
- ¿Qué valor usan: el precio de compra, el valor del avalúo o el menor de los dos?
- ¿El LTV máximo es distinto para una renta de una unidad, un edificio de dos a cuatro unidades y un edificio más grande?
- ¿El máximo es distinto para una compra, un refinanciamiento de tasa y plazo y un refinanciamiento con retiro de efectivo?
- ¿Cuentan un segundo préstamo o una línea de crédito dentro del límite?
Los límites cambian por prestamista y tipo de préstamo y pueden cambiar con el tiempo, así que compara términos por escrito de más de un prestamista en lugar de confiar en una regla general que leíste en línea. Un LTV más bajo no garantiza la aprobación, y un LTV más alto no siempre se rechaza; el prestamista también mira la renta, tu crédito y tus reservas en efectivo. Anota las respuestas junto a cada propiedad que comparas para ver cómo cambia el enganche según el prestamista.
Cómo encaja DoorKeeping
DoorKeeping no valúa propiedades ni calcula montos de préstamo. Guarda el saldo y los pagos de la hipoteca de cada propiedad en los libros de esa propiedad, así que el saldo actual del préstamo que pones en esta fórmula es una pregunta a Claude o a ChatGPT en lugar de una búsqueda entre estados de cuenta. Cuesta $2 por unidad al mes.
Fuentes
- CFPB, What is a loan-to-value ratio?, consultada el 31 de octubre de 2026
- Fannie Mae Selling Guide, B2-1.1-01 Occupancy Types, consultada el 31 de octubre de 2026
Preguntas
- ¿Cuál es un buen LTV para una propiedad de renta?
- No hay un solo número bueno. Los prestamistas fijan máximos que cambian según el tipo de préstamo y de propiedad, así que pregunta cuál es el tuyo. Un LTV más bajo deja más capital y un pago menor.
- ¿El LTV se basa en el precio de compra o en el valor del avalúo?
- El valor del avalúo es la medida estándar, y en una compra muchos prestamistas usan el menor entre el precio y el avalúo. Confírmalo con tu prestamista.
- ¿Cómo bajo mi LTV?
- Paga el préstamo, da un enganche mayor en una compra o espera un valor de avalúo más alto. Mejorar la propiedad puede subir su valor, pero solo un avalúo lo confirma.