Requisitos de un préstamo DSCR: lo que buscan los prestamistas en una propiedad de renta

Qué es un préstamo DSCR

DSCR significa razón de cobertura del servicio de la deuda (debt service coverage ratio). Es el ingreso de una propiedad dividido entre los pagos de su préstamo. Una razón mayor que 1.00 significa que la propiedad cubre su pago, y una menor que 1.00 significa que no. Nuestro artículo sobre cómo calcular el DSCR explica la fórmula. Este artículo trata de lo que un prestamista quiere ver antes de prestar con base en esa razón.

Los préstamos que miran sobre todo el ingreso de la propiedad normalmente se hacen a inversionistas, no a quien compra una casa para vivir en ella. Un préstamo sobre la vivienda principal normalmente revisa los ingresos y las deudas del prestatario (el CFPB explica la relación deuda-ingreso). Un prestamista DSCR reemplaza gran parte de esa revisión con una revisión de la propiedad.

Dos formas en que los prestamistas calculan la razón

Pregunta cuál versión usa tu prestamista, porque la misma propiedad puede dar dos razones distintas.

• La renta contra el pago completo de vivienda. La renta mensual dividida entre capital, intereses, impuestos y seguro (y cuotas de asociación, si hay).
• El ingreso operativo neto contra el servicio de la deuda. La renta anual menos los gastos de operación, dividida entre el capital y los intereses del año. Los edificios más grandes normalmente usan esta versión.

Ejemplo un dúplex inventado se renta en $3,000 al mes en total. El capital, los intereses, los impuestos y el seguro suman $2,500 al mes. La renta contra el pago completo es $3,000 dividido entre $2,500, una razón de 1.20.

Ejemplo el mismo dúplex inventado, calculado al revés. La renta anual es de $36,000 y los gastos de operación son de $12,000, así que el NOI es de $24,000. El capital y los intereses del año son $20,400. El NOI dividido entre el servicio de la deuda es $24,000 entre $20,400, una razón de cerca de 1.18.

Aquí las dos respuestas están cerca, pero no siempre lo estarán. A un prestamista que cuenta solo la renta no le importa que tus reparaciones sean altas. A uno que cuenta el NOI, sí.

Los documentos que un prestamista suele pedir

Las listas cambian por prestamista. Espera alguna versión de esto:

• Contratos firmados vigentes de cada unidad ocupada, o una estimación de renta del valuador para una vacía.
• Una relación de rentas: unidad, inquilino, renta, fechas del contrato y depósito en garantía. Mira qué debe mostrar una relación de rentas.
• Estados de operación del último año (un T12) de un edificio que ya tienes o que estás comprando. Mira cómo preparar un T12.
• Comprobante de seguro, una boleta del impuesto predial y cualquier estado de cuenta de la asociación.
• Los documentos de la entidad si una LLC va a pedir el préstamo: acta constitutiva, acuerdo operativo y carta del EIN.
• Estados de cuenta bancarios que muestren el enganche y el efectivo que el prestamista quiere que conserves después.

Qué más revisa el prestamista

La razón es una prueba. Los prestamistas también fijan un puntaje de crédito mínimo, un préstamo-valor máximo (mira cómo calcular el LTV), un monto mínimo de préstamo y un requisito de reservas, es decir, los meses de pagos que debes seguir teniendo en efectivo después del cierre. Algunos cobran una penalización por pago anticipado. Ninguna de estas cifras es igual de un prestamista a otro, así que no citamos las típicas. Pide a cada prestamista su hoja de términos y compáralas lado a lado.

Si la razón se queda corta, las palancas usuales son un enganche mayor (un préstamo menor significa un pago menor), un préstamo con tasa más baja o plazo más largo, o una propiedad distinta. Subir la renta en el papel no funciona, porque el prestamista usa contratos firmados o la renta de mercado del valuador.

Un orden breve de pasos

1. Calcula la razón de las dos maneras en la propiedad antes de hacer una oferta.
2. Pide a dos o tres prestamistas términos por escrito: razón mínima, préstamo-valor, reservas, penalización por pago anticipado y qué versión de la razón usan.
3. Reúne los contratos, la relación de rentas y los estados de los últimos 12 meses.
4. Confirma en los documentos del préstamo quién es el prestatario. Un préstamo hecho a ti personalmente y uno hecho a una LLC son distintos; mira pasar una propiedad de renta a una LLC.

Cómo ayuda DoorKeeping con el papeleo

Cuando un prestamista pide una relación de rentas y los estados de los últimos 12 meses, es el mismo paquete que DoorKeeping ya produce con tus libros: una relación de rentas y un T12 por cada propiedad. Puedes pedirle cualquiera de los dos a Claude o a ChatGPT. DoorKeeping no encuentra prestamistas, no decide la aprobación de un préstamo ni da asesoría de préstamos. Cuesta $2 por unidad al mes.

Fuentes

1. CFPB, What is a debt-to-income ratio?, consultada el 31 de octubre de 2026
2. CFPB, What is a loan-to-value ratio?, consultada el 31 de octubre de 2026

Preguntas

¿Qué DSCR exigen los prestamistas?

Cada prestamista fija su propio mínimo, y puede cambiar según el tipo de propiedad y el tamaño del préstamo. Pídelo por escrito en lugar de confiar en una cifra de un blog.

¿Los préstamos DSCR revisan mis ingresos personales?

Están hechos para mirar sobre todo el ingreso de la propiedad, pero los prestamistas normalmente aún revisan el crédito y muchas veces tus reservas en efectivo. Pregunta qué documentos omitirá tu prestamista.

¿Puedo conseguir un préstamo DSCR en una propiedad con una unidad vacía?

Muchas veces sí, pero cómo cuenta la unidad vacía cambia por prestamista. Muchos usan una estimación de renta de mercado del valuador, así que pregunta.