Cómo desalojar a un inquilino en Florida: avisos, tribunal y la orden de desalojo

¿Cómo funciona el aviso de 3 días por renta sin pagar en Florida?

La sección 83.56(3) de los Estatutos de Florida dice que, cuando la renta no se paga y el incumplimiento sigue por 3 días, sin contar sábado, domingo ni días festivos legales, después de entregar un requerimiento por escrito de pago o de la propiedad, el propietario puede terminar el contrato de arrendamiento. Para esta sección, los días festivos que cuentan son solo los que observan los tribunales. El aviso debe indicar la cantidad que se debe, la dirección con el condado y una fecha límite para que el inquilino pague o se vaya. La ley trae un formato que debes seguir «en lo sustancial», y al que agregas tu nombre, dirección y teléfono como propietario.

Se entrega por correo, en mano con una copia fiel o, si el inquilino no está en casa, dejando una copia en la vivienda (83.56(4)). Los incisos (1) a (3) no se pueden renunciar en el contrato, así que una cláusula que acorte el aviso no sirve de nada.

Aceptar renta puede echar a perder tu aviso. Según 83.56(5)(a), recibir renta sabiendo de una violación renuncia a tu derecho de terminar el contrato por esa violación. La renta parcial es la excepción: no renuncias por recibirla, pero si llega después de fijado el aviso de 3 días tienes que hacer una de tres cosas: darle al inquilino un recibo con la fecha, el monto y el nuevo saldo; depositar la renta parcial en el registro del tribunal al presentar la demanda; o fijar un nuevo aviso de 3 días con la cantidad actualizada.

¿Y para otras violaciones y para inquilinos mes a mes?

Para una violación que no sea renta sin pagar, 83.56(2) distingue dos casos. Si es una violación que el inquilino no debería poder corregir, como un daño intencional o una molestia irrazonable repetida, el propietario entrega un aviso que termina el contrato y el inquilino tiene 7 días desde la entrega para irse. Si el inquilino debería tener oportunidad de corregirla, como una mascota o un invitado no autorizado, el aviso exige corregirla en 7 días o el contrato termina. Si la misma conducta se repite dentro de 12 meses, puedes iniciar el desalojo sin un aviso nuevo.

Una renta sin fecha de término se cierra conforme a 83.57 con un aviso por escrito entregado como indica 83.56(4): al menos 60 días antes del fin de un periodo anual, 30 días si es de trimestre en trimestre o de mes a mes, y 7 días si es de semana a semana.

¿Cómo presentas la demanda y qué es el depósito en el registro del tribunal?

Según 83.59, cuando el contrato ya terminó y el inquilino no se va, recuperas la posesión presentando una demanda en el tribunal del condado donde está la unidad. El propietario tiene derecho al procedimiento sumario de la sección 51.011, y el tribunal adelanta el caso en su calendario. El representante del propietario puede presentar la primera demanda, pero no puede dar ningún otro paso en el caso a menos que sea abogado.

La citación le informa al inquilino lo que exige 83.60(2): si presenta cualquier defensa distinta del pago, incluso un aviso de 3 días defectuoso, debe pagar en el registro del tribunal la renta que alega la demanda, más la que venza durante el caso, o presentar una moción para fijar la cantidad, dentro de 5 días, sin contar sábados, domingos ni días festivos legales, después de la notificación. Si no hace ninguna de las dos cosas, renuncia a todas las defensas excepto la de pago, y tienes derecho a una sentencia inmediata en rebeldía con una orden de posesión. Según 83.60(1)(a), el tribunal debe darte la oportunidad de corregir un defecto del aviso o de la demanda antes de desestimar el caso.

¿Quién ejecuta el desalojo?

Después de una sentencia a favor del propietario, el secretario del tribunal emite una orden al alguacil, quien te da la posesión después de un aviso de 24 horas fijado de forma visible en la propiedad; los fines de semana y los días festivos no detienen ese reloj de 24 horas (83.62(1)). Una vez ejecutada la orden, puedes sacar los bienes personales que encuentres en la propiedad hasta la línea del terreno o cerca de ella, y puedes pedirle al alguacil que esté presente mientras cambias las cerraduras, aunque el alguacil puede cobrar una tarifa razonable por hora (83.62(2)).

Ejemplo un propietario inventado entrega en mano un aviso de 3 días el lunes 7 de diciembre de 2026. Martes, miércoles y jueves son los tres días, así que el incumplimiento sigue hasta el jueves 10 de diciembre. El propietario presenta la demanda el viernes 11 de diciembre. Si al inquilino lo notifican el lunes 14 de diciembre y presenta una defensa, el depósito en el registro vence el lunes 21 de diciembre (cinco días hábiles). Si sigue una sentencia, el alguacil fija el aviso de 24 horas antes de ejecutar la orden.

¿Qué no puede hacer nunca un propietario en Florida para sacar a un inquilino?

La sección 83.67 enumera las prácticas prohibidas. El propietario no puede, directa ni indirectamente, cortar o interrumpir los servicios, como agua, calefacción, luz, electricidad, gas, elevador, recolección de basura o refrigeración, sea que él pague la cuenta o no. No puede impedirle la entrada al inquilino cambiando las cerraduras ni con un candado de bota. Y no puede sacar las pertenencias del inquilino salvo después de la entrega de la unidad, el abandono, un desalojo legal o la muerte del último inquilino, conforme a 83.59(3)(d). La sección 83.59(3) agrega que la posesión se recupera solo por el proceso judicial, la entrega de la unidad o el abandono.

El propietario que viole 83.67 debe pagar los daños reales y consecuentes o tres meses de renta, lo que sea mayor, más costos y honorarios de abogado, y las violaciones repetidas que no sean simultáneas con la primera pueden tener cada una su propia indemnización. Una violación también cuenta como daño irreparable para pedir una orden judicial.

• Contar días naturales cuando el aviso de 3 días excluye fines de semana y días festivos de los tribunales.
• Aceptar un pago parcial después del aviso sin el recibo, el depósito en el registro o el aviso nuevo que exige 83.56(5)(a).
• Dejar que un representante que no es abogado haga más que presentar la demanda.
• Cambiar las cerraduras antes de que el alguacil haya ejecutado la orden.

¿Dónde entra DoorKeeping?

DoorKeeping guarda juntos el contrato de arrendamiento de cada propiedad, el libro de rentas y los avisos que envías, que es el rastro de papeles que pide un tribunal. Tú sigues entregando el aviso y presentando el caso. DoorKeeping da información general, no asesoría legal. Revisa la ley vigente y las reglas locales de tu tribunal, y habla con un abogado local si el caso se disputa.

Fuentes

1. Florida Statutes 83.56, Termination of rental agreement (The Florida Senate), consultada el 30 de octubre de 2026
2. Florida Statutes 83.59 and 83.60, Right of action for possession; defenses (The Florida Senate), consultada el 30 de octubre de 2026
3. Florida Statutes 83.62 and 83.67, Restoration of possession; prohibited practices (The Florida Senate), consultada el 30 de octubre de 2026

Preguntas

¿Cuánto dura el aviso de desalojo por renta sin pagar en Florida?

Tres días, sin contar sábado, domingo ni días festivos que observan los tribunales, después de entregar un requerimiento por escrito (83.56(3)).

¿Qué es el depósito en el registro del tribunal en un desalojo en Florida?

El inquilino que presenta una defensa distinta del pago debe depositar la renta alegada en el registro del tribunal dentro de 5 días hábiles después de la notificación, o pierde esas defensas (83.60(2)).

¿Puede un propietario de Florida cambiar las cerraduras?

No para impedirle la entrada al inquilino. La sección 83.67(2) lo prohíbe, y la sanción son los daños reales o tres meses de renta, lo que sea mayor.