Cómo desalojar a un inquilino en Georgia: el proceso dispossessory

¿Qué debes hacer antes de presentar la demanda en Georgia?

El Manual para propietarios e inquilinos de Georgia (revisado el 29 de agosto de 2024) dice que primero leas el contrato, porque el propietario debe seguir sus condiciones de aviso y terminación. Luego van dos cosas antes de presentar la demanda. Primero, una exigencia de posesión: el propietario debe exigir que el inquilino entregue la posesión y se vaya. La exigencia no tiene que ser por escrito salvo que el motivo sea renta sin pagar, no hay palabras mágicas obligatorias, y un registro escrito con fecha es la única forma de probar cuándo la hiciste. Segundo, por renta o cargos sin pagar, al menos tres días hábiles antes de presentar la demanda el propietario debe dar al inquilino un aviso escrito para pagar la renta atrasada y los cargos, entregado por cualquier método que prevea el contrato o pegado en la puerta en un sobre cerrado.

La declaración jurada que presentas después debe hacerse bajo juramento e indicar quiénes son el propietario y el inquilino, por qué se saca al inquilino, que exigiste la posesión y te la negaron, que se dio el aviso de tres días cuando aplica, y el monto de la renta o del dinero que se debe. Mira cómo entregar un aviso y probarlo.

¿Dónde presentas la demanda y cómo se notifica al inquilino?

Las declaraciones juradas de desalojo normalmente se presentan en el tribunal de magistrados del condado donde está la propiedad, aunque los tribunales estatales, los superiores y algunos municipales también pueden oírlas. Los cargos varían por tribunal. El manual dice que en la mayoría de los condados el alguacil notifica al inquilino, entregándole los papeles a él, a un adulto competente que viva en la unidad o, lo más común, pegando una copia en la puerta y mandando otra por correo el mismo día. Pegar en la puerta y mandar por correo es aceptable solo si nadie estaba en casa cuando el alguacil intentó la entrega personal, y si el inquilino no responde después de esa entrega, el tribunal puede ordenar que se vaya pero no puede otorgar renta ni daños en dinero.

¿Qué significan para ti los siete días del inquilino?

La citación debe exigir una respuesta, de forma oral o escrita, dentro de siete días de la entrega; si el día siete cae en fin de semana o festivo, pasa al siguiente día hábil. Un inquilino que no responde está en rebeldía y el tribunal puede mandar al alguacil a sacarlo. Un inquilino que responde provoca una audiencia, normalmente dentro de unos siete días según el manual, y el tribunal también puede ordenar al inquilino que pague la renta al tribunal si el caso no se decide dentro de dos semanas de la entrega.

La defensa de pago ofrecido de Georgia es lo que sorprende a los propietarios. Si el caso es por renta sin pagar, el inquilino tiene siete días después de ser notificado para pagar la renta y los cargos que alega el propietario más los costos del tribunal. Es una defensa completa, y el inquilino puede usarla con el mismo propietario solo una vez en un periodo de 12 meses. Si el propietario rechaza un pago ofrecido correctamente, el tribunal puede ordenarle que acepte el pago si el inquilino paga dentro de tres días de la decisión. Como aceptar renta a mitad del caso termina tu reclamo, muchos propietarios rechazan el pago y el inquilino responde que se rechazó el pago ofrecido.

¿Cómo funciona la orden de posesión?

Si el tribunal falla a tu favor, pides una orden de posesión, que es un documento aparte de la orden del tribunal. El manual dice que exige que el inquilino se mude después de siete días y pague la renta atrasada que debe. Por lo general el alguacil supervisa la salida, y el propietario paga el costo. Las pertenencias sacadas se ponen en una parte del terreno del propietario, o en otro lugar como la banqueta si el propietario y el oficial lo acuerdan. Una vez que se dicta la sentencia a tu favor, el inquilino todavía puede ser sacado aunque pague después.

Cualquiera de las partes puede apelar dentro de siete días de la sentencia. Una apelación detiene la ejecución de la orden, y un inquilino que quiera quedarse mientras esté pendiente debe pagar al tribunal toda la renta y los cargos que se deban según la orden del juez. Un inquilino no puede apelar una sentencia en rebeldía.

Ejemplo un propietario inventado pega un aviso escrito de pago el lunes 2 de noviembre de 2026. Pasan tres días hábiles (de martes a jueves) y el propietario presenta la demanda el viernes 6 de noviembre. El alguacil pega y manda por correo los papeles el lunes 9 de noviembre. El séptimo día es el lunes 16 de noviembre y no llega respuesta, así que el propietario pide la sentencia en rebeldía el martes 17 de noviembre. La orden entra en efecto después de siete días, así que el martes 24 de noviembre o después, el alguacil puede supervisar la salida una vez que el propietario lo pida. Son al menos 22 días desde el aviso. Un inquilino que respondiera con una defensa válida agregaría una audiencia.

¿Qué está prohibido y qué es una represalia?

El manual es claro: los propietarios no pueden echar a un inquilino ni impedir el acceso a una unidad sin pasar por el proceso judicial de desalojo, y los desalojos por cuenta propia son ilegales aunque el inquilino haya violado el contrato. Durante el caso el inquilino se queda con los servicios activos hasta que el tribunal decida. Se presume una represalia si un propietario presenta un desalojo, o toma acciones parecidas, dentro de tres meses después de un acto protegido como una solicitud de reparación, salvo que el propietario demuestre una razón legal que no sea una represalia. Un reclamo exitoso puede recuperar un mes de renta más $500.

Cómo lo maneja DoorKeeping

DoorKeeping guarda la renta y los recargos por pago tardío en los libros de cada propiedad, así que el monto que alegas en la declaración jurada coincide con el libro. Los contratos, los avisos y los correos a los inquilinos se guardan con los documentos del inquilino. No presenta casos de desalojo ni entrega papeles. DoorKeeping da información general, no asesoría legal. Si el caso se disputa, o el inquilino presenta una respuesta, habla con un abogado local.

Fuentes

1. Georgia Landlord-Tenant Handbook, Georgia Department of Community Affairs (revised 8-29-24), consultada el 30 de octubre de 2026
2. Georgia Judicial Council, Landlord/Tenant self-help resources, consultada el 30 de octubre de 2026

Preguntas

¿Cuánto aviso da un propietario de Georgia por renta sin pagar?

Al menos tres días hábiles de aviso escrito para pagar antes de presentar un desalojo por renta o cargos sin pagar, más una exigencia de posesión, según el manual del estado.

¿Cuánto tiempo tiene un inquilino de Georgia para responder a un desalojo?

Siete días desde la entrega, pasando al siguiente día hábil si el séptimo día es fin de semana o festivo.

¿Puedo cortar los servicios de un inquilino de Georgia o cambiar la chapa?

No. El manual del estado dice que los desalojos por cuenta propia son ilegales aunque el inquilino haya roto el contrato. Debes pasar por el proceso judicial de desalojo.