¿El NOI incluye el pago de la hipoteca?

No. El NOI se calcula antes del capital y los intereses, así que describe el edificio sin importar cómo se financie.

¿La depreciación es un gasto de operación para el NOI?

No. La depreciación es una deducción de impuestos, no dinero gastado en operar el edificio, así que se queda fuera del NOI.

¿Cuál es una buena razón de gastos para un edificio de apartamentos?

Varía según la antigüedad del edificio, qué servicios paga el propietario y los impuestos locales. Compara tu propio edificio de un mes a otro y de un año a otro, en lugar de usar una regla general.

Cómo calcular el NOI de un edificio

El ingreso operativo neto es el ingreso que genera la operación del edificio menos sus gastos de operación, antes de los pagos del préstamo, la depreciación, las mejoras grandes y el impuesto sobre la renta. En un edificio de apartamentos: empieza con la renta que podría generar cada unidad, réstale la vacancia y la renta que no se cobró, suma otros ingresos como lavandería y estacionamiento, y luego réstale el costo de operar la propiedad. El ejemplo de abajo lleva un edificio de 24 unidades de $388,800 de renta potencial a $209,760 de NOI.

La fórmula

Paso	Línea	Qué significa
1	Renta bruta potencial	Todas las unidades a su renta actual durante todo el periodo
2	Menos vacancia y pérdida por falta de pago	Renta perdida por unidades vacías y por renta que nunca se cobró
3	Más otros ingresos	Lavandería, estacionamiento, bodegas, cargos y servicios que se cobran de vuelta
4	Igual al ingreso bruto efectivo	Lo que el edificio realmente generó por operar
5	Menos gastos de operación	Impuestos, seguro, servicios, reparaciones, administración, nómina y lo demás
6	Igual al ingreso operativo neto	Lo que deja la operación antes de la deuda, la depreciación y las mejoras

El NOI no es una cifra de impuestos. Tu Schedule E deduce los intereses de la hipoteca y la depreciación, que el NOI deja fuera, así que los dos números serán distintos. Es lo esperado.

Un año de ejemplo

Ejemplo un edificio inventado de 24 unidades con una renta promedio de $1,350 al mes. La renta bruta potencial es 24 por $1,350 por 12, o $388,800. La vacancia y la renta sin pagar suman 5%, o $19,440. La lavandería y el estacionamiento aportan $6,000. El ingreso bruto efectivo es $388,800 menos $19,440 más $6,000, que da $375,360.

Gasto de operación	Año
Impuestos de la propiedad	$48,000
Seguro	$21,600
Agua, drenaje, basura y electricidad de áreas comunes	$36,000
Reparaciones y mantenimiento	$28,800
Limpieza, jardinería y retiro de nieve	$7,200
Nómina o mano de obra por contrato para ayuda en el sitio	$18,000
Gastos legales, contabilidad y software	$6,000
Total de gastos de operación	$165,600

Ejemplo siguiendo con el edificio inventado, el NOI es $375,360 menos $165,600, que da $209,760. Los gastos de operación son $165,600 entre $375,360, alrededor de 44% del ingreso bruto efectivo.

Qué se queda fuera del NOI, y por qué

Los pagos del préstamo, tanto capital como intereses. El NOI mide el edificio, no cómo lo financiaste, así que dos propietarios con préstamos distintos pueden comparar el mismo edificio.
La depreciación. Es una deducción de impuestos por el desgaste del edificio, no dinero gastado este año.
Las mejoras de capital, como un techo nuevo o todas las ventanas de una unidad. Por lo general se muestran debajo del NOI como gasto de capital. Algunos prestamistas y compradores también restan una reserva anual de reposición; si tú lo haces, dilo.
El impuesto sobre la renta, porque depende del propietario, no de la propiedad.
Las distribuciones y aportaciones del propietario, que son dinero que se mueve entre tú y la propiedad.

Aplican las mismas reglas sobre qué es un gasto y qué es una mejora que en tu declaración de impuestos. El IRS dice que las mejoras deben capitalizarse (Publication 527), y por eso un techo no está en la tabla de gastos de operación de arriba.

Para qué se usa el NOI

Para cubrir el préstamo

Ejemplo si los pagos del préstamo del edificio inventado son $140,000 al año, el NOI los cubre 1.50 veces ($209,760 entre $140,000 es alrededor de 1.498). Los prestamistas le llaman a esto razón de cobertura del servicio de la deuda y fijan su propio mínimo en los términos del préstamo.

Para valuar el edificio

Ejemplo si un comprador ofrece $3,000,000 por el edificio inventado, su NOI es alrededor de 7.0% del precio ($209,760 entre $3,000,000 es 6.99%). Esa razón es la tasa de capitalización, o cap rate. Al revés, un comprador que quiere cierta tasa divide el NOI entre ella para obtener un precio.

Para seguir la tendencia

Los prestamistas y los compradores suelen pedir los últimos doce meses: el NOI de los últimos doce meses completos, sumado. Calcularlo cada mes te permite ver una tendencia antes de que aparezca en la cifra de fin de año, por ejemplo un seguro que se renueva con una prima más alta, o una vacancia que sube poco a poco en varias unidades.

Ejemplo si el NOI del edificio inventado fue de $17,480 cada mes, el año es doce veces $17,480, o $209,760. Si el seguro se renueva $3,600 más caro al año y nada más cambia, el NOI de los siguientes doce meses baja a $206,160, o $17,180 al mes.

Como el precio sigue al NOI, bajar $1,000 al año los costos de operación o subir otros ingresos puede importar más al vender que en el efectivo de un solo año. Revisa el NOI cada mes, no solo en la temporada de impuestos.

Dónde fallan las cifras de NOI

Usar la renta programada y olvidar la vacancia y la renta sin pagar.
Dejar fuera una tarifa de administración porque tú mismo administras el edificio. Un comprador o prestamista la va a sumar de todos modos, así que muéstralo de las dos formas.
Contar un depósito en garantía recibido como ingreso.
Esconder una mejora de $15,000 en reparaciones, lo que baja el NOI de un año y hace que el edificio se vea peor de lo que es.
Mezclar los números de dos edificios. El NOI es por propiedad.

Cómo lo maneja DoorKeeping

Cada propiedad en DoorKeeping tiene sus propios libros, así que el NOI es por edificio de manera predeterminada. Puedes pedirle a Claude o a ChatGPT el ingreso operativo neto de una propiedad para cualquier mes o año, ver todas las propiedades juntas en la app web y mantener las mejoras y el capital del préstamo fuera de los gastos de operación porque están en sus propias cuentas. DoorKeeping reporta tus números; no valúa tu edificio ni da asesoría financiera.

Fuentes

IRS, Publication 527, Residential Rental Property (2025), consultada el 29 de octubre de 2026

Preguntas

¿El NOI incluye el pago de la hipoteca?: No. El NOI se calcula antes del capital y los intereses, así que describe el edificio sin importar cómo se financie.
¿La depreciación es un gasto de operación para el NOI?: No. La depreciación es una deducción de impuestos, no dinero gastado en operar el edificio, así que se queda fuera del NOI.
¿Cuál es una buena razón de gastos para un edificio de apartamentos?: Varía según la antigüedad del edificio, qué servicios paga el propietario y los impuestos locales. Compara tu propio edificio de un mes a otro y de un año a otro, en lugar de usar una regla general.