¿Cómo se deprecian los electrodomésticos y la alfombra en una propiedad de renta?
La Publication 527 pone los electrodomésticos, las alfombras y los muebles usados en una propiedad de renta en la clase de 5 años, no en los 27.5 años del edificio. Normalmente se deprecian con el método de saldo decreciente al 200% y la convención de medio año, que da 20% el primer año y 32% el segundo.
Los periodos de recuperación de la Publication 527
La tabla 2-1 de la Publication 527 enumera los periodos de los bienes usados en actividades de renta. La mayoría de los propietarios usa el sistema general de depreciación (GDS); el sistema alterno (ADS) aplica en casos específicos que tu preparador de impuestos te va a señalar.
| Artículo | Años en GDS | Años en ADS |
|---|---|---|
| Electrodomésticos (estufas, refrigeradores) | 5 | 9 |
| Alfombras | 5 | 9 |
| Muebles usados en una propiedad de renta | 5 | 9 |
| Muebles y equipo de oficina | 7 | 10 |
| Cercas, caminos, arbustos | 15 | 20 |
| Edificio y componentes estructurales (calefactores, tuberías de agua, ventilación) | 27.5 | 30 |
| Adiciones y mejoras | Igual que el bien mejorado | Igual que el bien mejorado |
Las dos últimas filas son las que los propietarios confunden. Un calefactor o una plomería nueva son parte del edificio y siguen sus 27.5 años. Un refrigerador en la cocina no. Nuestro artículo sobre la depreciación a 27.5 años cubre el edificio mismo.
El método y la convención
La Publication 527 dice que uses el método de saldo decreciente al 200% y una convención de medio año para los bienes de la clase de 5 o 7 años, a menos que se requiera la convención de mitad de trimestre. Puedes elegir en su lugar el saldo decreciente al 150% o el método de línea recta. Con la convención de medio año, los porcentajes de la tabla 2-2a para bienes de 5 años son 20% en el año 1 y 32% en el año 2, con porcentajes menores de la misma tabla en los años siguientes.
Ejemplo un edificio inventado de 8 unidades pone en servicio en junio un refrigerador nuevo de $1,000 y una estufa de $600. La depreciación del año 1 es $200 por el refrigerador ($1,000 x 20%) y $120 por la estufa ($600 x 20%). El año 2 es $320 y $192. Son las mismas cifras que usa la Publication 527 en su propio ejemplo.
La trampa de mitad de trimestre en compras de fin de año
Si más de 40% de la base depreciable del año de este tipo de bienes se puso en servicio en los últimos tres meses del año, la convención de mitad de trimestre aplica a todo. El ejemplo de la Publication 527: un lavaplatos de $400 en enero, $100 de muebles usados en septiembre y un refrigerador de $800 en octubre. El total es $1,300, el 40% de eso es $520, y solo el refrigerador de octubre ya pasa de $520, así que todos los artículos usan las tasas de mitad de trimestre.
Con mitad de trimestre, la tasa del primer año para un bien de 5 años puesto en servicio en el cuarto trimestre es 5%, y para el segundo trimestre 25%. Por eso un pedido grande de electrodomésticos en octubre puede reducir la deducción del primer año. Planear los reemplazos grandes más temprano en el año, o saber que la regla existe, evita una sorpresa.
Ejemplo un propietario inventado cambia la alfombra de seis unidades en noviembre por $9,600, y esas son las únicas compras de 5 años del año. Todo es un bien del cuarto trimestre, así que la depreciación del año 1 es $9,600 x 5% = $480 en lugar de $1,920 con la tasa de medio año.
Opciones más rápidas para preguntar
- La elección del puerto seguro de minimis puede permitirte deducir como gasto, en el año en que los compras, los artículos de menor costo en lugar de depreciarlos. Mira nuestra guía del puerto seguro de minimis.
- Depreciación especial: la sección de novedades de la Publication 527 dice que se restableció la depreciación especial de 100% para bienes calificados adquiridos después del 19 de enero de 2025, y el capítulo 2 dice que algunos bienes usados en actividades de renta residencial pueden calificar. Si los tuyos califican es una pregunta para tu preparador de impuestos.
- Reparaciones: arreglar un electrodoméstico o parchar una sección de alfombra por lo general es una reparación y no un activo nuevo.
Qué registrar de cada artículo
- La fecha en que se puso en servicio (instalado y disponible para el inquilino), no solo la fecha del pedido.
- El costo, incluidos el envío y la instalación.
- En qué propiedad y unidad se instaló.
- Qué reemplazó, para poder quitar el artículo viejo de tu lista de activos.
- La factura, anexa al registro.
Una lista de activos fijos por propiedad con esos cinco datos basta para que tu preparador de impuestos calcule la depreciación en el Form 4562 y maneje las bajas cuando vuelvas a reemplazar el artículo.
Cómo lo maneja DoorKeeping
En DoorKeeping, la LLC de cada propiedad tiene su propio libro, así que un refrigerador nuevo para la unidad 3B se registra en ese edificio, con la factura anexa, después de tu aprobación con un toque. Las cuentas de gastos se ligan a las líneas del Schedule E, y la depreciación de la línea 18 viene del Form 4562 de tu preparador de impuestos. La IA lee y codifica la factura por ti. DoorKeeping no calcula la depreciación fiscal ni da asesoría fiscal.
Fuentes
- IRS, Publication 527, Residential Rental Property, consultada el 29 de octubre de 2026
Preguntas
- ¿La alfombra de una propiedad de renta es un bien de 5 años o de 27.5 años?
- La tabla 2-1 de la Publication 527 enumera las alfombras como bienes de 5 años en GDS (9 años en ADS). Pregúntale a tu preparador de impuestos si el suelo es de otro material o es parte de una remodelación más grande.
- ¿Cuál es la tasa de depreciación del primer año de un electrodoméstico de renta?
- Con la convención de medio año es 20% del costo. Si aplica la convención de mitad de trimestre y el electrodoméstico se puso en servicio en el cuarto trimestre, es 5%.
- ¿Un calefactor nuevo es un electrodoméstico de 5 años?
- No. La Publication 527 enumera los calefactores, las tuberías de agua y la ventilación como componentes estructurales que siguen el periodo de 27.5 años del edificio.