Cómo entregar un aviso para desocupar en Texas: cuatro métodos, la regla de recepción real y los tres días
Desde el 1 de enero de 2026, Texas Property Code 24.005(f-3) enumera las formas de entregar el aviso que debe preceder a una demanda de desalojo: correo (incluido correo de primera clase, certificado, con acuse o un servicio de entrega), entrega dentro de la propiedad en un lugar visible, entrega en mano a cualquier inquilino de la propiedad que tenga al menos 16 años, o comunicación electrónica si las partes lo acordaron por escrito. Según (f-4), la lista no se aplica si el inquilino recibe realmente el aviso.
¿Qué métodos permite la sección 24.005?
- Correo, «incluido correo de primera clase, correo registrado, correo certificado o un servicio de entrega».
- Entrega dentro de la propiedad, en un lugar visible.
- Entrega en mano a cualquier inquilino de la propiedad que tenga 16 años o más.
- Comunicación electrónica, incluido el correo electrónico, «si las partes lo han acordado por escrito».
Varias subsecciones anteriores de esta sección se derogaron a partir del 1 de enero de 2026 (S.B. 38), así que trabaja con el texto vigente, no con un formato viejo. La subsección (f-3) enumera la entrega dentro de la propiedad, no por fuera de la puerta. La subsección (f-4) agrega la válvula de seguridad: si el inquilino realmente recibe el aviso, la lista de métodos no importa.
¿Cuánto debe durar el aviso y cómo se cuenta?
Sección 24.005(a): el propietario debe dar a un inquilino que incumple o que se queda después del plazo «al menos tres días de aviso por escrito para desocupar la propiedad antes de que el propietario presente una demanda de desalojo, a menos que las partes hayan pactado un periodo de aviso más corto o más largo en un contrato o acuerdo por escrito». Cuando la única causa es la falta de pago y el inquilino no se había atrasado antes del mes en que se da el aviso, el aviso debe tomar la forma de un aviso de pagar la renta o desocupar. Si el inquilino se había atrasado antes de ese mes, se puede usar un aviso de pagar o desocupar o un aviso de desocupar.
Ejemplo un propietario inventado de Dallas entrega en mano un aviso para desocupar a un inquilino adulto el lunes 3 de mayo, sin un periodo distinto en el contrato. Tres días de aviso significan que la demanda se puede presentar a partir del jueves 6 de mayo. La ley no dice días hábiles, así que el fin de semana no detiene la cuenta; si el contrato dice 5 días, el 8 de mayo es la fecha más temprana.
¿El correo suma días?
La sección 24.005, según la leí, no suma días por el correo ni dice cuándo se considera entregado un aviso enviado por correo. Agrega tu propio margen: envíalo con tiempo suficiente para que, aun con unos días en tránsito, des el periodo completo antes de presentar la demanda, y guarda el registro de seguimiento. La entrega en mano a un inquilino de 16 años o más evita la pregunta.
Guarda una copia con fecha del aviso, la prueba de cómo se envió o se entregó en mano y una nota de quién lo recibió. Esos tres elementos son lo que le muestras a un tribunal.
¿Esto cubre todos los avisos de Texas?
No. La sección 24.005 cubre el aviso previo a una demanda de desalojo. Otros avisos de Texas tienen sus propias reglas de entrega; terminar un arrendamiento mes a mes bajo Property Code 91.001 exige «dar aviso de terminación», y un contrato puede fijar otro periodo en un acuerdo firmado. Cuando la ley no dice nada sobre el método, escribe el método en el contrato y síguelo.
Cómo ayuda DoorKeeping en Texas
DoorKeeping guarda juntos los avisos, las fechas y el libro de cada contrato, para que puedas preguntar a Claude o a ChatGPT qué aviso se le ha dado a un inquilino y cuándo termina el plazo. Cualquier aviso espera tu aprobación con un solo toque antes de salir. La renta y los pagos se quedan en tus propias cuentas bancarias. DoorKeeping nunca retiene tu dinero y envía un pago solo cuando tú lo apruebas. Esto es información general, no asesoría legal: revisa la ley vigente y tu propio contrato.
Fuentes
- Texas Property Code Chapter 24, Forcible entry and detainer, section 24.005 (Texas Legislature), consultada el 30 de octubre de 2026
- Texas Property Code Chapter 91, section 91.001, Notice for terminating certain tenancies (Texas Legislature), consultada el 30 de octubre de 2026
Preguntas
- ¿Cómo puede un propietario de Texas entregar un aviso para desocupar?
- Por correo, entrega dentro de la propiedad en un lugar visible, entrega en mano a un inquilino de 16 años o más, o comunicación electrónica si se acordó por escrito (Prop. Code 24.005(f-3)).
- ¿Puede un propietario de Texas pegar un aviso por fuera de la puerta?
- La sección vigente enumera la entrega dentro de la propiedad, no por fuera de la puerta. Revisa el texto vigente desde el 1 de enero de 2026.
- ¿Cuántos días de aviso hay antes de una demanda de desalojo en Texas?
- Al menos tres días de aviso por escrito para desocupar, a menos que un contrato o acuerdo por escrito fije un periodo más corto o más largo (24.005(a)).