Cómo desalojar a un inquilino en Texas: pasos y plazos

¿Qué aviso exige Texas antes de una demanda de desalojo?

La Section 24.005 del Property Code dice que el propietario debe darle al inquilino que incumple o que se queda después del contrato un aviso escrito de al menos tres días para desocupar antes de presentar la demanda de desalojo, salvo que un contrato escrito o un acuerdo fije un plazo más corto o más largo. Texas no tiene un formulario aparte de pagar o desocupar. El aviso para desocupar es el único aviso obligatorio, y si ya mandaste un recordatorio escrito de que la renta no está pagada, el inciso (i) permite que el mismo aviso exija que el inquilino pague antes de la fecha indicada o se vaya.

La misma sección controla cómo lo entregas. El aviso va a la unidad, en persona o por correo. En persona puede ser entregárselo al inquilino o a alguien que viva ahí y tenga al menos 16 años, o entregarlo y además pegar una copia por dentro de la puerta principal. Por correo puede ser correo regular, registrado o certificado con acuse de recibo, dirigido a la unidad. Un sobre cerrado por fuera de la puerta, más un envío por correo el mismo día dentro del mismo condado, se permite solo en casos limitados, como una unidad sin buzón y con un cerrojo sin llave. El plazo del aviso se cuenta desde el día en que se entrega.

Un arrendamiento de mes a mes que simplemente quieres terminar funciona distinto. La Section 24.005(a) manda un caso de permanencia a la Section 91.001, que fija el aviso para terminar ese tipo de arrendamiento. Mira la guía del aviso de pagar o desocupar para el patrón general entre estados.

¿Qué cambió el 1 de enero de 2026?

La Corte Suprema de Texas reescribió la Rule 510, la regla de desalojos de los tribunales de paz, para aplicar la Senate Bill 38 de 2025, y las reformas se aplican a las demandas presentadas el 1 de enero de 2026 o después. Una demanda que presentes ahora sigue la numeración nueva que se describe abajo. Como la Legislatura también cambió partes del Chapter 24, lee el texto vigente de las secciones citadas aquí antes de confiar en una fecha.

¿Dónde presentas la demanda y qué pasa en la audiencia?

Las demandas de desalojo se presentan en el tribunal de paz del distrito donde está la unidad. Los cargos varían por condado, así que pregúntale al secretario del tribunal. Cuando presentas la demanda, el tribunal emite una citación que fija una fecha de juicio de no menos de 10 días ni más de 21 días después de presentada la petición (Rule 510.8). Normalmente la entrega el alguacil o el constable, y no puede haber juicio hasta que pasen 4 días después de la entrega (Rule 510.15).

Si el inquilino no se presenta, el tribunal puede dictar una sentencia en rebeldía. Si se presenta, el juez escucha a ambas partes, por lo general en una audiencia corta. Tus pruebas son el contrato, el libro de cuentas, el aviso para desocupar y cómo lo entregaste.

¿Cuánto falta para que el inquilino salga de verdad?

Ganar te da una sentencia de posesión. Según la Section 24.0061, una orden de posesión no puede emitirse antes del sexto día después de la sentencia, y la Rule 510.18 agrega que también espera a que corra el plazo para apelar, lo que ocurra después. El inquilino tiene 5 días desde que se firma la sentencia para apelar con una fianza, un depósito en efectivo o una declaración de que no puede pagar los costos (Rule 510.19). Según la Rule 510.18, una orden no puede emitirse más de 60 días después de la sentencia (90 días con causa justificada), y no puede ejecutarse después del día 90.

Tú pagas por emitir y ejecutar la orden. La orden le pide al oficial que pegue en la puerta principal un aviso de al menos 8-1/2 por 11 pulgadas, con una fecha y una hora no antes de 24 horas después de pegarlo. Cuando se ejecuta la orden, el oficial te entrega la posesión y saca al inquilino si hace falta. El oficial pone las pertenencias del inquilino afuera, no con lluvia, aguanieve o nieve, y sin bloquear una banqueta ni una calle.

Ejemplo un propietario inventado entrega un aviso para desocupar el martes 3 de noviembre de 2026, y el inquilino no paga. Los tres días se cumplen el viernes 6 de noviembre, así que el propietario presenta la demanda el lunes 9 de noviembre. El tribunal fija el juicio para el jueves 19 de noviembre, dentro de la ventana de 10 a 21 días, y el juez concede la posesión ese día. Los 5 días del inquilino para apelar terminan el martes 24 de noviembre, así que la orden no puede emitirse hasta el miércoles 25 de noviembre. Si el oficial pega el aviso ese día, la salida más temprana es el jueves 26 de noviembre. Del aviso a la salida son 23 días, sin apelación y sin retraso en la entrega. Los tribunales suelen ser más lentos; toma 23 días como un mínimo.

¿El inquilino puede detenerlo si paga?

Las leyes que revisamos no dan un derecho automático a ponerse al corriente después de que termina el plazo del aviso. Aceptar renta después de mandar el aviso es una decisión con consecuencias, así que consulta a un abogado antes de cobrar un pago a mitad del caso, y anota cualquier acuerdo. Si el inquilino apela un caso de falta de pago y no deposita la renta inicial en el registro del tribunal dentro de los 5 días de presentar su declaración de pobreza, la Section 24.0054 permite que el tribunal de paz emita la orden sin audiencia.

¿Qué nunca puede hacer un propietario en Texas?

• Cortar el servicio de agua, drenaje, gas o electricidad que da el propietario, salvo que resulte de reparaciones de buena fe, construcción o una emergencia (Section 92.008). Una infracción le permite al inquilino recuperar la posesión o terminar el contrato y cobrar daños reales, un mes de renta más $1,000, honorarios de abogado y costos.
• Quitar puertas, ventanas o chapas, o impedir a propósito que el inquilino entre a su vivienda salvo por un proceso judicial. La Section 92.0081 permite cambiar la chapa solo a un inquilino atrasado en la renta, solo si el contrato lo dice, con el aviso escrito que la sección enumera, y el propietario debe entregar una llave nueva a cualquier hora aunque no se pague la renta.
• Tomar represalias dentro de los seis meses después de que el inquilino pida una reparación o se queje ante una agencia de vivienda o de códigos (Section 92.331), ya sea presentando un desalojo, cortando servicios o subiendo la renta.

Cómo lo maneja DoorKeeping

DoorKeeping lleva la renta y los recargos por pago tardío en los libros de cada propiedad, mantiene los recargos dentro del tope de tu estado y guarda el libro del inquilino que llevarás al tribunal. Los documentos y los correos a los inquilinos se guardan en un solo lugar. No presenta desalojos ni entrega avisos. DoorKeeping da información general, no asesoría legal. Si el caso se disputa, o el inquilino presenta una respuesta, habla con un abogado local.

Fuentes

1. Texas Property Code Chapter 24 (Forcible Entry and Detainer), Sections 24.005, 24.0054, 24.0061, consultada el 30 de octubre de 2026
2. Texas Property Code Chapter 92 (Sections 92.008, 92.0081, 92.331), consultada el 30 de octubre de 2026
3. Supreme Court of Texas, Misc. Docket No. 25-9096 (Rule 510, effective January 1, 2026), consultada el 30 de octubre de 2026

Preguntas

¿Cuántos días de aviso le doy a un inquilino en Texas?

Al menos tres días de aviso escrito para desocupar, salvo que el contrato fije un plazo más corto o más largo (Property Code 24.005). Revisa primero lo que dice tu contrato.

¿Puedo cambiar la chapa a un inquilino que debe renta en Texas?

Solo bajo las condiciones limitadas de la Section 92.0081: el contrato debe permitirlo, el inquilino debe estar atrasado, debes dar un aviso escrito con anticipación y debes darle al inquilino una llave nueva a cualquier hora. Muchos propietarios lo evitan y presentan un desalojo.

¿Quién saca al inquilino después de que gano?

Un alguacil, un constable u otro oficial capacitado ejecuta la orden de posesión. Tú nunca sacas al inquilino por tu cuenta.