Cómo desalojar a un inquilino en Nueva York: pasos y plazos

¿Qué es el requerimiento de renta de 14 días?

RPAPL 711 empieza diciendo que ningún inquilino ni ocupante legal de una vivienda puede ser privado de la posesión salvo mediante un procedimiento especial. Por falta de pago, el inciso 2 exige que el inquilino haya incumplido la renta según el contrato y que se le haya entregado, como indica la sección 735, un requerimiento escrito de la renta que dé al menos catorce días de aviso para pagar o entregar la posesión. El aviso de 14 días debe llevar anexo o contener el aviso adicional que exige la Real Property Law. Algunas viviendas también están cubiertas por las reglas de causa justificada de Nueva York; nuestras guías sobre el desalojo por causa justificada y la causa justa en Nueva York explican quién califica.

¿Cómo entregas la petición?

La sección 735 permite la entrega en persona al demandado, o dejar los papeles con un adulto adecuado que viva o trabaje ahí si se puede entrar. Si ninguna de las dos funciona después de un intento razonable, puedes fijarlos en una parte visible de la propiedad o ponerlos por debajo de la puerta de entrada. Dentro de un día después de cualquiera de esos pasos debes mandar copias por correo registrado o certificado y por correo regular de primera clase, y presentar el aviso, la petición y la prueba de entrega dentro de tres días después del paso de entrega que corresponda.

¿Cuánto dura el proceso en el tribunal?

RPAPL 733 pide que el aviso de la petición y la petición se entreguen al menos diez y no más de diecisiete días antes de la fecha en que se fija la audiencia de la petición. RPAPL 732 agrega pasos más rápidos para los casos por falta de pago, pero solo en los tribunales cuyas reglas de la división de apelaciones lo adopten, así que pregúntale al secretario cuál aplica. Donde aplica, el aviso de la petición debe responderse dentro de diez días después de la entrega; si el inquilino responde, el secretario fija una audiencia no antes de tres ni después de ocho días de fijada la controversia, y emitir la orden no se suspende más de cinco días salvo bajo la Section 753; y si el inquilino no responde dentro de diez días, el juez dicta sentencia a favor del peticionario. Los cargos de presentación varían por tribunal.

¿Quién saca al inquilino, y cuándo?

RPAPL 749 dirige la orden de desalojo al alguacil del condado, o a un marshal o constable de la ciudad cuando la propiedad está en una ciudad. El oficial debe dar al menos catorce días de aviso escrito a las personas que van a ser desalojadas, entregado igual que un aviso de la petición. La orden indica la fecha más temprana en que puede ejecutarse, y se ejecuta en un día hábil entre la salida y la puesta del sol. En un caso por falta de pago el tribunal debe anular la orden si se ofrece o se deposita toda la renta que se debe antes de la ejecución, salvo que el propietario demuestre que el inquilino retuvo la renta de mala fe.

Ejemplo un propietario inventado entrega un requerimiento de renta de 14 días el lunes 2 de noviembre de 2026. Vence el lunes 16 de noviembre. El propietario entrega el aviso de la petición el miércoles 18 de noviembre, para una audiencia el martes 1 de diciembre, 13 días después y dentro de la ventana de 10 a 17 días. El juez otorga la orden ese día y el marshal entrega un aviso de 14 días el jueves 3 de diciembre, así que la salida más temprana es el jueves 17 de diciembre. Desde el requerimiento son 45 días. Si el inquilino paga toda la renta que debe antes de esa fecha, la orden se anula.

¿Qué cuenta como desalojo ilegal en Nueva York?

RPAPL 768 protege a un ocupante que ha ocupado legalmente una unidad durante treinta días consecutivos o más, y a cualquiera que tenga un contrato de arrendamiento de ella. Hace ilegal usar o amenazar con fuerza para que el ocupante se vaya, interrumpir o suspender servicios esenciales como parte de una conducta que perturba al ocupante, cambiar la chapa de la puerta de entrada sin darle al ocupante una llave, quitar o desactivar la puerta o la chapa, o sacar las pertenencias del ocupante. Quien la viole a propósito comete un delito menor clase A, y la sección también fija una sanción civil de no menos de $1,000 ni más de $10,000 por cada violación.

Cómo lo maneja DoorKeeping

DoorKeeping registra la renta y los recargos por pago tardío en los libros de cada propiedad y guarda el libro del inquilino que muestra lo que cubre el requerimiento. Tu contrato y tus papeles se quedan con los documentos del inquilino y puedes mandarles correos a los inquilinos. No entrega avisos ni presenta peticiones. DoorKeeping da información general, no asesoría legal. Si el caso se disputa, o el inquilino presenta una respuesta, habla con un abogado local.

Fuentes

1. N.Y. Real Property Actions and Proceedings Law 711, consultada el 30 de octubre de 2026
2. N.Y. RPAPL 732 (nonpayment notice of petition), consultada el 30 de octubre de 2026
3. N.Y. RPAPL 733 (time of service), consultada el 30 de octubre de 2026
4. N.Y. RPAPL 735 (service), consultada el 30 de octubre de 2026
5. N.Y. RPAPL 749 (warrant of eviction), consultada el 30 de octubre de 2026
6. N.Y. RPAPL 768 (unlawful eviction), consultada el 30 de octubre de 2026

Preguntas

¿Cuánto aviso da un propietario de Nueva York por renta sin pagar?

Un requerimiento escrito de la renta con al menos catorce días de aviso para pagar o entregar la posesión (RPAPL 711(2)).

¿Puede un propietario de Nueva York cambiarle la chapa a un inquilino?

No. Cambiar la chapa sin darle una llave al ocupante, quitar la puerta, cortar servicios esenciales o sacar las pertenencias es ilegal según RPAPL 768 y puede ser un delito menor clase A.

¿Puede un inquilino detener la orden pagando?

En un caso por falta de pago, el tribunal debe anular la orden si se ofrece o se deposita toda la renta que se debe antes de la ejecución, salvo que el propietario demuestre que el inquilino la retuvo de mala fe (RPAPL 749).