Cómo desalojar a un inquilino en Illinois: avisos, tribunal y alguacil
En Illinois das un aviso por escrito antes de presentar la demanda: cinco días para pagar si la renta no se pagó, o un aviso de 10 días por una violación del contrato, según el Procurador General de Illinois (consulta 735 ILCS 5/9-209 y 9-210). Si el inquilino no paga ni se va, presentas un caso de desalojo, y si lo ganas, solo el alguacil puede ejecutar la orden. Un inquilino que paga toda la renta durante el periodo del aviso puede detener el caso, y los pagos parciales pueden afectar tu aviso, así que revisa la ley antes de aceptar uno.
¿Qué debe decir el aviso de 5 días de Illinois?
La guía del Procurador General de Illinois dice que, cuando el motivo es la falta de pago, el propietario debe dar un aviso por escrito que indique el motivo y cinco días para pagar la renta. La ley de ese aviso es 735 ILCS 5/9-209. No pudimos abrir el sitio de la Asamblea General con nuestras herramientas mientras escribíamos esto, así que lee 9-209 para ver la redacción exacta que necesita el aviso antes de copiar un formulario.
Los pagos parciales son la parte que los propietarios pasan por alto. La ley de Illinois tiene reglas específicas sobre lo que hace aceptar una parte de la renta a tu aviso, y puede que el aviso necesite una redacción particular sobre eso. No leímos esa redacción, así que no aceptes un pago parcial, y no copies un formulario, hasta que hayas revisado 735 ILCS 5/9-209.
¿Y otras violaciones del contrato?
La guía del Procurador General de Illinois dice que, si el motivo es una violación del contrato, el propietario debe dar un aviso de 10 días, y la ley de ese aviso es 735 ILCS 5/9-210. El aviso indica el motivo. La guía del Procurador General y una página de autoayuda de un tribunal de circuito señalan que los plazos de aviso pueden ser de 5, 7, 10 o 30 días según el asunto legal, así que ajusta el aviso al motivo y revisa también la ordenanza de tu ciudad; Chicago y algunas otras ciudades agregan sus propias reglas entre propietarios e inquilinos.
¿Qué pasa cuando vence el aviso?
El caso de desalojo se presenta bajo la Ley de Desalojos, y el alguacil entrega al inquilino una demanda y un citatorio que fija la primera fecha en el tribunal. Según la página de autoayuda del Decimoséptimo Circuito Judicial, si el inquilino no se presenta en esa fecha, el juez puede dictar una sentencia en rebeldía. Si el inquilino comparece y está de acuerdo, el juez pregunta cuánto tiempo necesita para mudarse y dicta una orden de desalojo. Si el inquilino no está de acuerdo, el juez fija un juicio, y un inquilino con una defensa real logra que se desestime el caso. Los costos y las primeras fechas en el tribunal varían por condado.
La orden del tribunal no se ejecuta sola. La llevas al alguacil para programar el desalojo físico, que puede ocurrir en cualquier momento después de la fecha de la orden. Una orden de desalojo no se hace cumplir por sí misma, e Illinois limita por cuánto tiempo se puede ejecutar una orden, así que pregunta al alguacil cuánto tiempo dura la tuya y revisa 735 ILCS 5/9-117 para ver el plazo. Cualquiera de las dos partes puede apelar dentro de los 30 días posteriores al juicio, dice la guía del Procurador General.
Ejemplo un propietario inventado entrega un requerimiento de 5 días por $1,320 el lunes 2 de noviembre de 2026. El quinto día es el sábado 7 de noviembre, así que lo más pronto que puede presentar el caso es el lunes 9 de noviembre. El alguacil entrega el citatorio y la primera fecha en el tribunal cae el martes 1 de diciembre. El inquilino comparece, está de acuerdo y pide dos semanas, así que el juez dicta una orden de desalojo con fecha de mudanza el martes 15 de diciembre. El propietario lleva la orden al alguacil, que puede programar el desalojo en cualquier momento después del 15 de diciembre. Pregunta al alguacil cuánto tiempo sigue vigente la orden.
¿Puede el inquilino detenerlo pagando?
En un caso por falta de pago, sí. La página del tribunal de circuito dice que el inquilino puede detener un desalojo por falta de pago si paga toda la renta durante el periodo del aviso, y el Procurador General enumera "pagaste la renta durante el periodo del aviso de 5 días" como una defensa. Después de eso, aceptar dinero es decisión tuya, y un pago parcial puede afectar tu aviso, así que revisa primero 735 ILCS 5/9-209. En algunos tipos de vivienda subsidiada, el inquilino también puede pedir una reunión con el propietario durante el periodo del aviso.
¿Qué nunca puede hacer un propietario de Illinois?
La guía del Procurador General es directa: el propietario debe presentar una demanda para desalojar, no puede hacer que el inquilino se mude cortando los servicios, y no puede dejarlo fuera, cambiar las cerraduras ni sacar sus pertenencias. Solo un alguacil puede desalojar físicamente a un inquilino. La Ley de Desalojo por Represalia de Illinois también prohíbe desalojar a un inquilino por quejarse ante una autoridad del gobierno, como un inspector de vivienda, y retener una parte razonable de la renta cuando el propietario no mantiene los servicios o no hace reparaciones después de un aviso es una defensa reconocida.
Cómo lo maneja DoorKeeping
DoorKeeping lleva la renta y los recargos por pago tardío en los libros de cada propiedad, dentro de los topes de tu estado, para que la renta exacta que reclamas coincida con el libro del inquilino, y los pagos parciales se ven el mismo día en que llegan. Tu contrato y tu aviso se guardan como documentos, y puedes enviar correos a los inquilinos. No presenta casos de desalojo ni entrega avisos. DoorKeeping da información general, no asesoría legal. Si un caso se disputa, o el inquilino presenta una respuesta, habla con un abogado local.
Fuentes
- 735 ILCS 5/9-209 (demand for rent), Illinois General Assembly, consultada el 30 de octubre de 2026
- 735 ILCS 5/9-210 (notice after lease default), Illinois General Assembly, consultada el 30 de octubre de 2026
- Illinois Attorney General, Landlord and Tenant Rights and Laws, consultada el 30 de octubre de 2026
- Seventeenth Judicial Circuit Court of Illinois, Evictions Overview, consultada el 30 de octubre de 2026
Preguntas
- ¿Cuántos días da un propietario de Illinois por renta sin pagar?
- Cinco días para pagar después de un aviso por escrito, según el Procurador General de Illinois (ley: 735 ILCS 5/9-209).
- ¿Aceptar una renta parcial cancela un aviso de desalojo en Illinois?
- Puede hacerlo. Illinois tiene reglas específicas sobre los pagos parciales y la redacción del aviso, así que revisa 735 ILCS 5/9-209 antes de aceptar uno.
- ¿Quién desaloja a un inquilino en Illinois?
- El alguacil, con la orden del tribunal. Un propietario que deja fuera al inquilino o corta los servicios infringe la ley de Illinois.