Cómo desalojar a un inquilino en California: pasos y plazos
Los propietarios de California deben entregar un aviso escrito que corresponda al motivo, presentar una demanda de desalojo (unlawful detainer) y esperar la sentencia del tribunal y al alguacil. Por renta sin pagar, el aviso da tres días para pagar o desocupar, y el conteo salta los sábados, los domingos y los días festivos del tribunal. Si el inquilino lleva 12 meses en la vivienda, la Ley de Protección de los Inquilinos (Civil Code 1946.2) también exige una causa justa indicada, y nadie puede cambiar la chapa ni cortar los servicios para forzar la salida de un inquilino.
¿Qué aviso entregas en California?
El sitio de autoayuda de los tribunales de California enumera el aviso según el problema. Cada uno tiene su propio conteo de días, y equivocarte de tipo puede costarte el caso.
| Problema | Aviso | Días | ¿El inquilino puede corregirlo? |
|---|---|---|---|
| Renta sin pagar | Aviso de 3 días para pagar la renta o desocupar | 3, sin contar fines de semana ni festivos del tribunal | Sí, pagando la renta que indica el aviso |
| Violación del contrato | Aviso de 3 días para cumplir las obligaciones o desocupar | 3, sin contar fines de semana ni festivos del tribunal | Sí, corrigiendo la violación |
| Problema grave sin remedio | Aviso de 3 días para desocupar | 3, contando los fines de semana | No |
| Mes a mes, sin culpa | Aviso de 30 o 60 días | 30 si el arrendamiento lleva menos de 1 año, 60 si lleva 1 año o más | No es un aviso para corregir |
El aviso de pagar o desocupar no puede exigir otro dinero, como recargos por pago tardío, servicios o daños; solo la renta. Bajo la Ley de Protección de los Inquilinos, normalmente un aviso para cumplir las obligaciones debe ir primero antes de un aviso de 3 días para desocupar sin remedio, y algunas ciudades agregan sus propios requisitos, incluida una carta previa de cese y desista.
¿Qué es la causa justa de AB 1482?
El Civil Code 1946.2 dice que cuando un inquilino ha ocupado una vivienda de forma continua y legal durante 12 meses, el propietario no puede terminar el arrendamiento sin causa justa, y la causa debe indicarse en el aviso escrito. Las causas por culpa del inquilino incluyen la falta de pago de la renta, el incumplimiento de una condición importante del contrato, las molestias y el daño a la propiedad. Las causas sin culpa, como que el propietario se mude o reparaciones mayores, exigen ayuda de reubicación de un mes de renta, o perdonar la renta del último mes, según el sitio de autoayuda de los tribunales. Algunas propiedades están exentas, y el control de rentas local suele ir más lejos, así que revisa las reglas de tu ciudad.
¿Qué pasa cuando se acaba el plazo del aviso?
Si el inquilino no paga ni desocupa, presentas una demanda de desalojo en el tribunal superior del condado. La citación y la demanda deben entregarse al inquilino por alguien que no seas tú. El sitio de autoayuda dice que un inquilino notificado en persona generalmente tiene 10 días hábiles del tribunal para responder, 15 días hábiles del tribunal bajo el programa Safe at Home, y 10 días naturales más 10 días hábiles del tribunal después de una entrega sustituta o de pegar el aviso y mandarlo por correo. Los días hábiles del tribunal excluyen fines de semana y festivos, así que es más largo de lo que suena. Los cargos de presentación varían por condado.
Si el inquilino no presenta nada, puedes pedir una sentencia en rebeldía. Si el inquilino presenta una respuesta, pides una fecha de juicio. Si el inquilino se muda o llegan a un acuerdo, debes desistir del caso. Un caso disputado tarda más, y el inquilino también puede pedir una suspensión, un juicio nuevo o una apelación.
¿Quién saca al inquilino?
Después de la sentencia llenas el formulario de orden de ejecución (EJ-130), haces que el secretario la emita y la llevas al alguacil. El alguacil pega un aviso para desocupar que le da al inquilino 5 días para irse, luego regresa, saca al inquilino y cierra la vivienda con llave si el inquilino no se ha mudado. Después del juicio el inquilino puede pedirle al juez una suspensión, pedir que se anule la sentencia o apelar, lo que puede retrasar este paso.
Ejemplo un propietario inventado entrega un aviso de 3 días para pagar o desocupar el viernes 6 de noviembre de 2026. El sábado y el domingo no cuentan, y el miércoles 11 de noviembre es el Día de los Veteranos, un festivo del tribunal, así que los tres días son el lunes 9, el martes 10 y el jueves 12. El inquilino tiene hasta el final del jueves 12 de noviembre. El propietario presenta la demanda el viernes 13 de noviembre, la entrega ese mismo día, y el inquilino tiene 10 días hábiles del tribunal. Contando desde el lunes 16 y saltando el Día de Acción de Gracias, jueves 26 de noviembre, y el festivo del tribunal que le sigue, la respuesta del inquilino vence el martes 1 de diciembre. Si no hay respuesta, se pide la sentencia en rebeldía el miércoles 2 de diciembre. El aviso de 5 días del alguacil corre entonces hasta la segunda semana de diciembre como pronto.
¿Qué nunca puede hacer un propietario en California?
El Civil Code 789.3 prohíbe que un propietario, con la intención de terminar el arrendamiento, corte a propósito cualquier servicio, incluidos agua, calefacción, luz, electricidad, gas, teléfono, elevador o refrigeración, aunque el servicio esté bajo el control del propietario. También prohíbe cambiar la chapa, usar un candado de bota, quitar las puertas o ventanas exteriores o sacar las pertenencias del inquilino sin su consentimiento por escrito. El inquilino puede cobrar daños reales más hasta $100 por cada día de la violación, y no menos de $250 por cada violación separada. Tomar represalias por solicitudes de reparación o quejas ante las autoridades de códigos también es un motivo ilegal de desalojo. Leímos las páginas de autoayuda de los tribunales, pero no pudimos abrir las secciones del Civil Code con nuestras herramientas, así que confirma el texto vigente de 1946.2 y 789.3 en el sitio de la Legislatura.
Cómo lo maneja DoorKeeping
DoorKeeping registra la renta en los libros de cada propiedad, mantiene los recargos por pago tardío dentro del tope del estado, guarda el libro del inquilino y almacena tu contrato y tus avisos como documentos. Puedes mandarles correos a los inquilinos desde ahí. No presenta demandas de desalojo ni entrega avisos. DoorKeeping da información general, no asesoría legal. Si el caso se disputa, o el inquilino presenta una respuesta, habla con un abogado local.
Fuentes
- California Courts Self-Help Center, Types of eviction notices for landlords, consultada el 30 de octubre de 2026
- California Courts Self-Help Center, What happens after you serve your tenant, consultada el 30 de octubre de 2026
- California Courts Self-Help Center, After the judge's decision in an eviction case, consultada el 30 de octubre de 2026
- California Civil Code 1946.2 (Tenant Protection Act just cause), consultada el 30 de octubre de 2026
- California Civil Code 789.3 (utilities and lockouts), consultada el 30 de octubre de 2026
Preguntas
- ¿Los fines de semana cuentan en un aviso de 3 días en California?
- En los avisos de pagar o desocupar y de cumplir las obligaciones, no: se excluyen los sábados, los domingos y los festivos del tribunal. El aviso de 3 días para desocupar por problemas graves cuenta todos los días.
- ¿Puedo incluir recargos por pago tardío en el aviso de 3 días para pagar o desocupar?
- No. El sitio de autoayuda de los tribunales dice que el aviso no puede exigir otro dinero, como recargos por pago tardío, servicios o daños, solo la renta que se debe.
- ¿Cuánto tiempo tiene un inquilino de California para responder a una demanda de desalojo?
- Generalmente 10 días hábiles del tribunal después de ser notificado en persona, más tiempo después de una entrega sustituta o cuando aplica el programa Safe at Home.