Leyes de depósitos en garantía de California para propietarios: el tope de un mes, 21 días y las fotos como prueba
Desde el 1 de julio de 2024, California limita un depósito en garantía residencial a la renta de un mes, y permite dos meses solo a un propietario pequeño. Tienes 21 días naturales después de que el inquilino se mude para mandar un detalle de deducciones y el resto del depósito, con recibos cuando las reparaciones y la limpieza juntas pasen de $125. Un propietario que se queda con dinero de mala fe puede deber hasta el doble del depósito además de los daños reales. Todo está en la sección 1950.5 del Civil Code.
¿Cuánto depósito puede pedir un propietario de California?
La alerta para inquilinos sobre depósitos en garantía de la Procuraduría General de California explica el cambio. Hasta el 1 de julio de 2024 el límite era de dos meses de renta para una unidad sin muebles y tres para una amueblada. Después del 1 de julio de 2024 el límite es un mes de renta, tenga o no muebles la unidad. La excepción es un propietario pequeño: una persona física, o una LLC cuyos miembros son todos personas físicas, que es dueña de no más de dos propiedades residenciales de renta con no más de cuatro unidades para rentar en total. Ese propietario puede cobrar dos meses. A los militares en servicio no se les puede exigir que paguen más de un mes.
La palabra garantía en la sección 1950.5 es amplia. Cubre cualquier pago, cargo, depósito o cobro impuesto al comenzar el arrendamiento para reembolsar al propietario los costos de tramitar a un inquilino nuevo, o como pago adelantado de renta, sin importar cómo se llame. Un depósito de limpieza o un depósito de llaves entra, por lo tanto, en el tope.
Ejemplo un apartamento inventado se renta en $2,400 al mes. Un dueño corporativo o un dueño con cinco unidades de renta puede tener como máximo $2,400. Una persona que es dueña de un dúplex y una casa unifamiliar, tres unidades en total, a través de una LLC cuyo único miembro es esa persona, puede tener hasta $4,800.
¿Para qué puede usarse el depósito?
La sección 1950.5(b) y (e) permiten solo los montos razonablemente necesarios para cuatro cosas: renta sin pagar, reparación de daños causados por el inquilino o un invitado (no el desgaste normal), la limpieza necesaria para devolver la unidad a la limpieza que tenía al inicio, y restaurar o reemplazar bienes personales como los muebles, si el contrato lo permite. El propietario no puede reclamar daños que existían antes del arrendamiento, el desgaste normal ni los efectos acumulados del desgaste a lo largo de cualquier número de arrendamientos. Mira desgaste normal frente a daños.
¿Qué es la inspección inicial?
California le da al inquilino la oportunidad de arreglar problemas antes de que cuesten dinero. En un tiempo razonable después de que cualquiera de las partes avise que termina el arrendamiento, o antes de que termine el contrato, debes decirle al inquilino por escrito que puede pedir una inspección inicial y que tiene derecho a estar presente (sección 1950.5(f)). Si el inquilino la pide, inspeccionas no antes de dos semanas antes de la fecha de término, con al menos 48 horas de aviso escrito salvo que ambos firmen una renuncia. Después de la inspección entregas un detalle de las reparaciones o la limpieza que podrían llevar a deducciones, que debe incluir el texto de los cuatro fines permitidos. El inquilino puede arreglar esos puntos antes de irse. Una deficiencia que aparezca después, o que no se pudo ver por las pertenencias del inquilino, todavía se puede cobrar.
¿Qué son los 21 días, el límite de $125 y la regla de las fotos?
Según la sección 1950.5(g), a más tardar 21 días naturales después de que el inquilino desocupe, mandas por entrega personal o correo de primera clase un detalle de la base y el monto de cualquier depósito recibido y de lo que pasó con él, y devuelves el resto. Si tú o tu empleado hicieron el trabajo, el detalle lo describe con el tiempo dedicado y una tarifa razonable por hora. Si lo hizo otra persona, incluyes una copia de la factura o el recibo, y para los materiales una copia del recibo o de la lista de precios del proveedor. Cuando el trabajo no puede terminarse en 21 días, o los papeles no han llegado, puedes deducir un estimado de buena fe y terminar el detalle dentro de 14 días naturales después de terminar el trabajo o recibir los documentos.
No tienes que adjuntar documentos cuando las deducciones por reparaciones y limpieza juntas no pasen de $125, salvo que el inquilino pida la documentación dentro de 14 días de recibir el detalle, en cuyo caso cumples dentro de 14 días. El inquilino también puede renunciar a los documentos, pero solo en una renuncia firmada dada después de un aviso de terminación o dentro de 60 días antes de que termine un plazo fijo.
Una ley de 2024, AB 2801 (Ley de 2024, capítulo 280), agrega las fotografías. El análisis del Comité Judicial del Senado describe la regla así: en los arrendamientos que empiecen el 1 de julio de 2025 o después, el propietario toma fotografías de la unidad justo antes o al inicio del arrendamiento; a partir del 1 de abril de 2025, el propietario toma fotografías después de que se devuelve la posesión y antes de las reparaciones o limpiezas por las que se hará una deducción, y otra vez cuando terminan; y el propietario manda las fotografías con el detalle, por correo, por correo electrónico, en una memoria USB o con un enlace. Un propietario que incumple de mala fe no puede reclamar ninguna parte del depósito. El análisis también señala que un propietario no puede cobrar una limpieza profesional ni trabajo de un contratista a menos que sea razonablemente necesario para devolver la unidad a su condición anterior, menos el desgaste normal.
Ejemplo un inquilino inventado se va el 10 de junio y el plazo del propietario es el 1 de julio, 21 días después. El propietario deduce $90 por limpieza y $200 por resanar y pintar una pared que el inquilino dañó, $290 en total. Eso pasa de $125, así que el envío del 1 de julio incluye la factura del pintor, el recibo de la limpieza y las fotografías de antes y después. Si los dos conceptos hubieran sumado $110, no se habrían requerido documentos a menos que el inquilino los pidiera.
¿Cuánto cuesta la mala fe?
La sección 1950.5(l) dice que reclamar o retener la garantía de mala fe puede exponer al propietario a daños legales de hasta el doble del monto de la garantía, además de los daños reales. En cualquier acción el propietario tiene la carga de probar que los montos reclamados son razonables. La alerta de la Procuraduría General de California da el mismo resumen. Las ordenanzas locales pueden agregar más; la alerta señala que algunas ciudades exigen intereses sobre los depósitos, así que revisa las reglas de tu ciudad.
¿Y si vendo la propiedad?
Cuando termina tu interés, la sección 1950.5(h) te da un tiempo razonable para transferir la garantía restante a tu sucesor y avisarle al inquilino de la transferencia, de cualquier reclamo contra el depósito, del monto y del nombre, la dirección y el teléfono del sucesor, o para devolverla al inquilino con una rendición de cuentas. Antes de una transferencia voluntaria le entregas al comprador una declaración escrita de la garantía, el detalle de las deducciones y cuál opción elegiste (subdivisión (i)). Un comprador que recibe menos del depósito completo es responsable solidario contigo salvo que haya hecho una averiguación razonable de buena fe (subdivisión (j)).
Cómo lo maneja DoorKeeping
Con DoorKeeping, el depósito de cada inquilino queda en su propia línea en los libros de esa propiedad, y las fotos de entrada y de salida, las facturas y los contratos firmados pueden archivarse con los documentos de la propiedad, que es el paquete que necesita el detalle de 21 días. La renta y los pagos se quedan en tus propias cuentas bancarias. DoorKeeping nunca retiene tu dinero y envía un pago solo cuando tú lo apruebas. No da asesoría legal.
Fuentes
- California Attorney General, Know Your Rights as a California Tenant: Security Deposits, consultada el 30 de octubre de 2026
- California Civil Code section 1950.5 (court-hosted copy of the statute; the one month cap and AB 2801 changes are read in the other sources here), consultada el 30 de octubre de 2026
- Senate Judiciary Committee analysis of AB 2801 (Friedman), security deposits, 2024, consultada el 30 de octubre de 2026
- California Courts Self Help Guide, security deposits, consultada el 30 de octubre de 2026
Preguntas
- ¿Cuál es el depósito en garantía máximo en California?
- La renta de un mes desde el 1 de julio de 2024, o dos meses para un propietario pequeño (una persona física o una LLC de personas físicas con no más de dos propiedades de renta y cuatro unidades en total). Civil Code 1950.5(c).
- ¿Cuántos días tiene un propietario de California para devolver un depósito?
- 21 días naturales después de que el inquilino desocupe, con un detalle de deducciones y el saldo restante.
- ¿Necesito recibos para las deducciones del depósito en California?
- Sí cuando las reparaciones y la limpieza juntas pasen de $125, y el inquilino puede pedirlos incluso por menos de esa cantidad dentro de 14 días de recibir el detalle.
- ¿Cuál es la sanción por quedarse con un depósito sin razón en California?
- Retenerlo de mala fe puede traer hasta el doble del depósito en daños legales más los daños reales, y el propietario tiene la carga de probar que los montos fueron razonables.