Cómo funciona el depósito de reserva de una renta: cuándo tomarlo y cuándo devolverlo
Un depósito de reserva es dinero que paga un solicitante aprobado para sacar una unidad del mercado hasta que se firme el contrato de arrendamiento. No es el depósito en garantía ni la cuota de solicitud. Pon los términos por escrito antes de recibirlo: cuánto, cuánto tiempo guardas la unidad, si se acredita al primer mes o al depósito, y cuándo se devuelve. Algunos estados fijan reglas: Oregón, por ejemplo, te deja cobrarlo solo después de la aprobación y exige una declaración escrita de los términos de devolución (ORS 90.297).
Qué es un depósito de reserva y qué no es
| Pago | Para qué sirve | Cuándo se paga |
|---|---|---|
| Cuota de solicitud o de investigación | Cubre el costo de revisar al solicitante | Con la solicitud |
| Depósito de reserva | Mantiene la unidad fuera del mercado por poco tiempo | Después de la aprobación, antes de firmar el contrato |
| Depósito en garantía | Cubre daños o renta sin pagar al final de la renta | Al mudarse o antes, según el contrato |
| Renta del primer mes | La renta del primer periodo | Al mudarse o antes |
Confundirlos causa la mayoría de las disputas. Un inquilino que pagó un depósito de reserva espera la unidad o su dinero de vuelta; un propietario que cree que fue una cuota no reembolsable no estará de acuerdo.
Un ejemplo de regla estatal: Oregón
ORS 90.297 es la regla de Oregón sobre el depósito de reserva. Según esa ley:
- El propietario puede cobrar el depósito solo después de aprobar la solicitud y antes de que se firme el contrato de arrendamiento.
- Antes de recibirlo, el propietario entrega una declaración por escrito que describa la renta y las cuotas, los términos del acuerdo que firmaría el solicitante y las condiciones para devolver o quedarse con el depósito.
- Si el solicitante no firma el acuerdo, el propietario puede quedarse con el depósito, salvo que el solicitante haya rechazado el acuerdo por defectos importantes de habitabilidad.
- Si el acuerdo no se firma por falla del propietario, o por el rechazo del solicitante basado en la habitabilidad, el propietario debe devolver el depósito dentro de cinco días hábiles.
Otros estados lo manejan distinto. En California, Civil Code 1950.5(b) define la garantía para incluir un cargo impuesto al inicio de una renta para cubrir el costo de procesar a un nuevo inquilino, y el inciso (c) limita la garantía a un mes de renta, con una excepción de dos meses para propietarios pequeños. Pregunta a un abogado local si un depósito de reserva cae dentro de esa definición donde rentas.
Cómo recibir uno de forma segura
- Aprueba primero la solicitud. No recibas dinero de alguien a quien aún no decidiste rentarle.
- Entrega un acuerdo de reserva por escrito con la unidad, la renta, la fecha de mudanza, el monto reservado y la fecha en que termina la reserva.
- Indica con exactitud cuándo te quedas con el depósito (por ejemplo, si el solicitante decide no firmar) y cuándo lo devuelves (por ejemplo, si rentas a otra persona).
- Di qué pasa con el dinero si se firma el contrato: se aplica a la renta del primer mes o al depósito en garantía.
- Entrega un recibo y deja de mostrar la unidad.
- Devuelve o aplica el dinero en la fecha que indica el acuerdo.
Ejemplo un propietario inventado aprueba a un solicitante para una unidad de $1,600 y recibe un depósito de reserva de $400 con un acuerdo por escrito que guarda la unidad por 10 días. El solicitante firma el contrato el día 8, y los $400 se acreditan al primer mes, así que el solicitante debe $1,200 más al mudarse. Si el solicitante se hubiera retirado el día 5 sin un motivo ligado a la unidad, el propietario podría quedarse con los $400 según el acuerdo, donde la ley estatal lo permita.
Cómo registrarlo y reportarlo
La Publicación 527 del IRS dice que la renta adelantada es cualquier cantidad que recibes antes del periodo que cubre, y es ingreso en el año en que la recibes. También dice que no incluyas un depósito en garantía en el ingreso cuando lo recibes si planeas devolverlo. Un depósito de reserva que se acredita a la renta del primer mes se vuelve renta adelantada, y uno que conservas porque el solicitante se echó para atrás es ingreso que conservaste. Pregunta a tu preparador de impuestos cómo tratar cada caso.
En tus libros, registra el dinero como un pasivo desde el día en que lo recibes, y pásalo a renta o a un depósito guardado solo cuando se firme el contrato.
Cómo encaja DoorKeeping
El depósito de reserva se paga a tu propio banco, nunca a DoorKeeping, y tú lo concilias ahí. Cada propiedad tiene sus propios libros con sus propios depósitos guardados, así que el dinero queda separado de la renta. El acuerdo de reserva es un documento que envías para firma electrónica después de tu aprobación con un toque.
Fuentes
- Oregon Revised Statutes chapter 90, section 90.297 (holding deposits), consultada el 30 de octubre de 2026
- California Civil Code section 1950.5, security deposits, consultada el 30 de octubre de 2026
- IRS, Publication 527, Residential Rental Property (advance rent, security deposits), consultada el 30 de octubre de 2026
Preguntas
- ¿Se devuelve un depósito de reserva?
- Depende del acuerdo y de tu estado. En Oregón, ORS 90.297 exige que el propietario lo devuelva dentro de cinco días hábiles si el acuerdo no se firma por falla del propietario o por el rechazo del solicitante basado en la habitabilidad.
- ¿Un depósito de reserva es lo mismo que un depósito en garantía?
- No. Un depósito de reserva mantiene la unidad fuera del mercado antes de firmar el contrato. Un depósito en garantía cubre daños o renta sin pagar al final de la renta.
- ¿Debo recibir un depósito de reserva antes de la aprobación?
- No. En Oregón solo se permite después de la aprobación, y recibir dinero antes de decidir rentarle a alguien lleva a disputas.
- ¿Un depósito de reserva es ingreso gravable?
- La Publicación 527 trata la renta adelantada como ingreso cuando se recibe. El dinero que planeas devolver no es ingreso. Confirma el tratamiento con tu preparador de impuestos.