Preguntas en una solicitud de renta: qué puedes y qué no puedes preguntar
Puedes preguntar a todos los solicitantes su identidad, ingresos, empleo, historial de renta, cuántas personas vivirán en la unidad, su consentimiento para una revisión de crédito y antecedentes, y si pueden cumplir los requisitos del contrato. No puedes preguntar si alguien tiene una discapacidad, ni preguntar por raza, religión, origen nacional, sexo o planes de tener hijos. Los antecedentes penales son la zona gris: la guía de 2016 de HUD advierte contra las prohibiciones basadas en arrestos o generales, y estados como Nueva Jersey limitan la pregunta por ley.
Preguntas que puedes hacer a todos los solicitantes
- Nombre legal completo, fecha de nacimiento e identificación, para pedir el reporte correcto.
- Domicilios actuales y anteriores y contactos de propietarios previos.
- Empleador, ingresos y comprobante de ingresos, contando todas las fuentes legales (consulta las leyes de fuente de ingresos).
- Los nombres de todos los que vivirán en la unidad, para los límites de ocupación. La Ley de Vivienda Justa deja vigentes los límites razonables locales, estatales o federales sobre el número de ocupantes (42 U.S.C. 3607).
- Mascotas, con una nota de que las solicitudes de animales de asistencia se atienden por separado.
- Consentimiento firmado para obtener reportes de consumidor, que la FTC trata como el permiso para la investigación (FTC).
Discapacidad: las cinco preguntas que HUD permite
La regla de HUD en 24 CFR 100.202(c) prohíbe preguntar si un solicitante, o alguien que viva o esté asociado con él, tiene una discapacidad, o preguntar por su naturaleza o gravedad. Permite cinco preguntas, siempre que se las hagas a todos los solicitantes:
- Si el solicitante puede cumplir los requisitos del arrendamiento.
- Si califica para vivienda reservada para personas con discapacidad o con una discapacidad en particular.
- Si califica para una prioridad disponible para personas con discapacidad.
- Si consume actualmente drogas ilegales o es adicto a una sustancia controlada.
- Si ha sido condenado por fabricar o distribuir ilegalmente una sustancia controlada.
Así que "¿Puedes pagar la renta el día 1 y seguir las reglas de la casa?" está bien. "¿Tienes alguna condición médica?" o "¿Por qué recibes beneficios por discapacidad?" no.
Preguntas que debes quitar de tu formulario
| No preguntes | Por qué | Pregunta en su lugar, si acaso |
|---|---|---|
| ¿Estás embarazada o planeas tener hijos? | El estado familiar está protegido | ¿Cuántas personas vivirán en la unidad? |
| ¿Dónde naciste? ¿Cuál es tu idioma materno? | El origen nacional está protegido | Nada; verifica la identidad con una identificación |
| ¿A qué iglesia vas? | La religión está protegida | Nada |
| ¿Estás casado? ¿Quién es tu pareja? | El sexo está protegido a nivel federal; algunos estados, como Oregón, protegen el estado civil | Nombres de todos los adultos que vivirán ahí |
| ¿Tienes una discapacidad o tomas medicamentos? | 24 CFR 100.202(c) | ¿Puedes cumplir los requisitos del contrato? |
| ¿Alguna vez te han arrestado? | HUD dice que los arrestos por sí solos no justifican un rechazo | Si investigas en absoluto: condenas específicas dentro de un plazo definido |
La ley federal protege la raza, el color, la religión, el sexo, la discapacidad, el estado familiar y el origen nacional (42 U.S.C. 3604). Tu estado puede añadir clases, como el estado civil o la fuente de ingresos, y tu formulario también debe respetarlas.
Antecedentes penales: lo que dijo HUD y lo que cambió
Tener antecedentes penales no es una clase protegida. Pero en su guía del 4 de abril de 2016, la Oficina del Asesor Jurídico de HUD explicó cómo una política de investigación aún puede violar la Ley de Vivienda Justa por su efecto en grupos protegidos. Sus puntos principales:
- Una política que excluye a personas por arrestos sin condena no se puede justificar.
- Una prohibición general contra cualquier persona con cualquier condena, sin importar cuándo, cuál o lo que la persona ha hecho desde entonces, no pasará la prueba legal.
- Una política que ignora la naturaleza, la gravedad y lo reciente de la conducta difícilmente se justificará.
- Una evaluación individual (los hechos del delito, la edad en ese momento, el historial de renta desde entonces, la rehabilitación) probablemente discrimina menos, y hacerla solo después de los ingresos y otras revisiones la mantiene barata.
- La ley no te impide rechazar a alguien condenado por fabricar o distribuir una sustancia controlada (42 U.S.C. 3607(b)(4)), pero esa excepción no cubre arrestos ni condenas por posesión.
En un aviso publicado el 6 de abril de 2026, HUD incluyó su memorando de 2022 que aplicaba esa guía entre los documentos retirados a partir del 17 de septiembre de 2025, y dijo que podría volver a emitir la guía que aún considere necesaria. La Ley de Vivienda Justa en sí no cambió, el aviso dice que las personas aún pueden demandar dentro de dos años, y las leyes estatales y municipales se aplican por sí mismas. Pregunta a tu abogado cómo tratan hoy los tribunales y las agencias de tu localidad la investigación de antecedentes penales.
Nueva Jersey es un ejemplo claro de regla estatal. Su Fair Chance in Housing Act prohíbe la mayoría de las preguntas sobre antecedentes penales hasta después de una oferta condicional, nunca permite considerar arrestos ni registros eliminados o sellados, fija periodos de revisión (por ejemplo seis años para un delito grave de primer grado, cuatro para segundo o tercer grado, uno para cuarto grado) y exige una evaluación individual y razones por escrito. No cubre edificios ocupados por su propietario de cuatro unidades o menos.
Ejemplo práctico: limpiar un formulario
Ejemplo la solicitud de un propietario inventado tiene 22 preguntas. Salen tres: estado civil, "¿Alguna vez te han arrestado?" y "¿Alguna condición médica que debamos saber?". Una cambia: "Número de hijos" pasa a ser "Nombres de todos los que vivirán en la unidad". Se agrega una línea de consentimiento para reportes de crédito y antecedentes, y se anexan los criterios de investigación por escrito. El nuevo formulario tiene 19 preguntas más el consentimiento, y cada una se hace a todos los solicitantes.
Solicitudes y DoorKeeping
Usa una sola solicitud y un solo conjunto de criterios por edificio. DoorKeeping, a $2 por unidad al mes, conecta tus propiedades con Claude o ChatGPT y deja una aprobación de un toque para cualquier paso que implique dinero o la ley. No da asesoría legal.
Fuentes
- HUD, 24 CFR 100.202, Prohibited inquiries (Cornell LII), consultada el 29 de octubre de 2026
- Fair Housing Act, 42 U.S.C. 3604 (Cornell LII), consultada el 29 de octubre de 2026
- Fair Housing Act exemptions, 42 U.S.C. 3607 (Cornell LII), consultada el 29 de octubre de 2026
- HUD Office of General Counsel, Guidance on Application of Fair Housing Act Standards to the Use of Criminal Records, April 4, 2016 (copy hosted by the National Apartment Association), consultada el 29 de octubre de 2026
- HUD, Notification of Withdrawal of Fair Housing and Equal Opportunity Guidance Documents (Federal Register, April 6, 2026), consultada el 29 de octubre de 2026
- New Jersey Office of the Attorney General, Fair Chance in Housing Act, consultada el 29 de octubre de 2026
- FTC, Using Consumer Reports: What Landlords Need to Know, consultada el 29 de octubre de 2026
Preguntas
- ¿Puede un propietario preguntar por antecedentes penales en una solicitud?
- La ley federal no prohíbe la pregunta, pero HUD ha advertido contra las políticas basadas en arrestos y las generales, y estados como Nueva Jersey la prohíben antes de una oferta condicional. Revisa tu estado y tu ciudad.
- ¿Puedo preguntar cuántos hijos tiene un solicitante?
- Pregunta mejor cuántas personas vivirán en la unidad. El estado familiar está protegido, y los límites de ocupación se refieren al número de personas, no a sus edades.
- ¿Puedo preguntar si un solicitante consume drogas ilegales?
- Sí. La regla de HUD permite preguntar a todos los solicitantes si consumen actualmente drogas ilegales o si han sido condenados por fabricarlas o distribuirlas.