La relación de rentas: cómo llevarla y cómo leerla
Una relación de rentas es una lista de todas las unidades de una propiedad en una fecha dada, con el inquilino, las fechas del contrato de arrendamiento, la renta, el depósito y el saldo que se debe. Es la única página que te dice a ti, a un prestamista o a un comprador lo que genera el edificio y lo que está en riesgo. Llévala a una sola fecha cada mes y léela buscando vacantes, rentas por debajo del mercado, contratos por vencer y saldos sin pagar.
Las columnas que necesita una relación de rentas
| Columna | Para qué sirve |
|---|---|
| Unidad | Una fila por unidad, incluidas las vacías, para que el conteo siempre sea igual al del edificio |
| Tipo de unidad | Recámaras y baños, para comparar rentas de manera equivalente |
| Inquilino | El nombre en el contrato de arrendamiento, o Vacante |
| Inicio y fin del contrato | Muestra las renovaciones que vienen y a los inquilinos mes a mes |
| Renta mensual | Lo que dice el contrato, antes de cualquier descuento de una sola vez |
| Renta de mercado | Lo que pedirías hoy, para medir la diferencia |
| Depósito retenido | Dinero que quizá tengas que devolver |
| Saldo | Lo que debe el inquilino (o lo que pagó por adelantado) a esa fecha |
Pon la fecha de corte arriba. Una relación de rentas sin fecha no se puede comparar con el banco ni con los libros.
Un ejemplo de relación de rentas
Ejemplo un edificio inventado de 6 unidades, al 1 de noviembre de 2026. Cinco unidades están rentadas por un total de $5,800 al mes y una está vacía con una renta de mercado de $1,200, así que la renta bruta potencial es $7,000. Los depósitos retenidos suman $5,750, y dos inquilinos deben un total de $1,200.
| Unidad | Inquilino | Fin del contrato | Renta | Depósito | Saldo |
|---|---|---|---|---|---|
| 1A | J. Rivera | 2026-11-30 | $1,150 | $1,150 | $0 |
| 1B | Vacante | - | $1,200 (mercado) | $0 | $0 |
| 2A | M. Chen | 2027-05-31 | $1,225 | $1,225 | $0 |
| 2B | T. Okafor | Mes a mes | $1,050 | $1,000 | $1,050 |
| 3A | L. Park | 2027-01-31 | $1,200 | $1,200 | $0 |
| 3B | D. Smith | 2026-11-14 | $1,175 | $1,175 | $150 |
| Total | 5 de 6 rentadas | $5,800 rentados | $5,750 | $1,200 |
Cómo leerla en cinco minutos
- Cuenta: las filas ocupadas más las vacías deben ser igual al número de unidades. En el ejemplo, 5 + 1 = 6.
- Vacantes: ¿cuánto tiempo lleva vacía la 1B? Cada mes cuesta $1,200 de renta potencial.
- Fin de contratos: la 3B vence el 14 de noviembre y la 1A el 30 de noviembre. Las dos necesitan una decisión de renovación ahora.
- Por debajo del mercado: la 2B paga $1,050 contra $1,200 de unidades parecidas, y está mes a mes.
- Saldos: la 2B debe un mes completo y la 3B debe $150. La unidad 2B es a la que hay que llamar primero.
En cinco pasos el ejemplo te dice el trabajo de la semana: una vacante por llenar, dos renovaciones por resolver, una renta por revisar y un inquilino al que llamar.
Los depósitos y la renta pagada por adelantado no son ingreso
Mantén los depósitos en su propia columna, nunca sumados a la renta. El IRS dice en la Publication 527 que no incluyas un depósito en garantía en el ingreso cuando lo recibes si piensas devolverlo al final del contrato; solo se vuelve ingreso si te quedas con una parte, por ejemplo porque el inquilino no cumplió el contrato. La misma publicación dice que la renta por adelantado es ingreso del año en que la recibes, sin importar el periodo que cubra. Muestra la renta pagada por adelantado como un saldo negativo en la fila del inquilino, para que la relación y los libros coincidan. Las reglas sobre dónde se guardan los depósitos y cuándo deben devolverse las fija cada estado, así que revisa el tuyo.
Qué revisan los prestamistas y los compradores
- Que las rentas de la relación coincidan con los contratos firmados.
- Que el total coincida con los depósitos de los estados de cuenta bancarios de los mismos meses.
- Cuántos contratos vencen en los próximos meses y cuántos están mes a mes.
- Si algún inquilino es un familiar, un empleado o tiene un descuento que no está escrito en el contrato.
- Los depósitos retenidos, que pasan al comprador en el cierre.
Una relación de rentas que llevas con honestidad cada mes es fácil de defender. Una armada la noche anterior a un refinanciamiento no.
Cómo mantenerla al día
Actualiza la relación el mismo día cada mes, justo después de conciliar los pagos de renta, y guarda una copia de la versión de cada mes. Esas copias mensuales se vuelven el historial que pide un prestamista, y te dejan ver tendencias como saldos que suben o una colocación más lenta. Si la llevas en una hoja de cálculo, bloquea las fórmulas y mantén una fila por unidad aun cuando esté vacía.
Actualiza la columna de renta de mercado al menos dos veces al año, antes de tus meses de más renovaciones, con anuncios de unidades parecidas cercanas. Una renta de mercado de hace dos años hace que todas las unidades parezcan bien valuadas, y la diferencia que más necesitas ver desaparece de la página.
Relaciones de rentas en DoorKeeping
DoorKeeping lleva la relación de rentas por ti a partir de tus unidades y contratos. Pídele a Claude o a ChatGPT "muéstrame la relación de rentas al 1 de noviembre" y te devuelve cada inquilino, las fechas del contrato, la renta y el depósito a esa fecha, con la herramienta de relación de rentas de DoorKeeping. Cada propiedad lleva sus propios libros, incluidos los depósitos retenidos, y la app web muestra todas las propiedades juntas.
Fuentes
- IRS, Publication 527, Residential Rental Property, consultada el 29 de octubre de 2026
Preguntas
- ¿Qué es una relación de rentas?
- Una lista de todas las unidades de una propiedad en una fecha dada, con el inquilino, las fechas del contrato, la renta, el depósito retenido y el saldo que se debe.
- ¿Las unidades vacías deben estar en la relación de rentas?
- Sí. Cada unidad tiene una fila, para que el conteo coincida con el edificio y se vea el costo de cada vacante.
- ¿Cada cuánto debo actualizar mi relación de rentas?
- Una vez al mes en la misma fecha, después de conciliar los pagos de renta, y guarda una copia de cada mes.