Ocupación, ocupación económica y morosidad: las métricas que muestran cómo va una propiedad
La ocupación física es la parte de las unidades que tiene inquilino. La ocupación económica es la parte de la renta potencial total del edificio que realmente cobraste. La morosidad es la parte de la renta facturada que sigue sin pagarse. Un edificio puede estar 100% ocupado y aun así batallar; los tres números juntos muestran si las unidades están llenas, bien valuadas y pagando.
Los tres números
| Métrica | Fórmula | Qué responde |
|---|---|---|
| Ocupación física | Unidades ocupadas / unidades totales | ¿Están llenas las unidades? |
| Ocupación económica | Renta cobrada / renta bruta potencial | ¿Cuánto del ingreso posible conseguí realmente? |
| Tasa de morosidad | Renta facturada sin pagar / renta facturada | ¿Están pagando las personas que viven aquí? |
La renta bruta potencial es lo que generaría cada unidad a su renta de mercado completa si todas estuvieran rentadas y todos pagaran. Es el techo contra el cual se mide la ocupación económica.
También verás tasas de vacancia en datos del gobierno. Las definiciones sobre vacantes de vivienda y propiedad de vivienda de la Oficina del Censo de EE. UU. describen la tasa de vacancia de renta como la proporción del inventario de rentas que está vacía y en renta. Es una estadística de mercado para zonas completas; las fórmulas de arriba son para tu propio edificio.
De dónde sale la diferencia entre ellas
La ocupación económica casi siempre es menor que la ocupación física. La diferencia se forma con cuatro tipos de pérdida:
- Pérdida por vacancia: la renta que habrías ganado en unidades vacías.
- Pérdida por contrato: inquilinos que pagan menos que la renta de mercado de hoy, muchas veces los de mucho tiempo con contratos más viejos.
- Concesiones: semanas gratis o descuentos que diste para firmar o renovar un contrato.
- Renta sin pagar: renta facturada a una unidad ocupada que no se pagó.
Cada pérdida tiene una solución distinta. La vacancia apunta a la publicidad, el precio o la rapidez para preparar unidades. La pérdida por contrato apunta al precio de las renovaciones. Las concesiones apuntan a qué tan difícil es rentar. La renta sin pagar apunta a la cobranza.
Un ejemplo resuelto
Ejemplo un edificio inventado de 24 unidades con una renta de mercado de $1,200 por unidad. La renta bruta potencial es 24 x $1,200 = $28,800 al mes. Dos unidades están vacías, así que 22 están ocupadas y la ocupación física es 22 / 24 = 91.7%. La pérdida por vacancia es 2 x $1,200 = $2,400. Dos inquilinos de mucho tiempo pagan $1,100, una pérdida por contrato de $200 en total. Un inquilino nuevo recibió $200 de descuento como concesión. La renta facturada a las 22 unidades ocupadas es 22 x $1,200 - $200 - $200 = $26,000. Un inquilino no pagó $1,200, así que se cobraron $24,800.
| Línea | Monto |
|---|---|
| Renta bruta potencial | $28,800 |
| Menos pérdida por vacancia | -$2,400 |
| Menos pérdida por contrato | -$200 |
| Menos concesiones | -$200 |
| Renta facturada | $26,000 |
| Menos renta sin pagar | -$1,200 |
| Renta cobrada | $24,800 |
Así que la ocupación física es 91.7%, la ocupación económica es $24,800 / $28,800 = 86.1% y la tasa de morosidad es $1,200 / $26,000 = 4.6%. La mayor pérdida individual son las dos unidades vacías, así que la primera tarea de este mes es llenarlas, no perseguir al único inquilino atrasado.
Cómo darles seguimiento cada mes
- Elige una fecha, como el día 10, y mide cada mes en esa fecha para que los números sean comparables.
- Cuenta las unidades ocupadas y vacías a partir de la relación de rentas. Decide una sola vez cómo contar una unidad que ya está rentada pero a la que todavía no se mudan, y mantenlo igual.
- Usa la misma renta de mercado por tipo de unidad para la renta bruta potencial hasta que la actualices a propósito.
- Separa la renta de otros ingresos como cargos y lavandería, para que los porcentajes midan solo la renta.
- Mantén una línea de 12 meses para cada métrica. Un solo mes dice poco; la tendencia dice mucho.
Cómo leer los números juntos
| Patrón | Qué significa probablemente |
|---|---|
| Ocupación física alta, ocupación económica baja | Rentas por debajo del mercado, muchas concesiones o renta sin pagar |
| Ocupación física baja, morosidad alta | Problemas de rotación más problemas de cobranza: revisa cómo eliges inquilinos |
| Morosidad que sube por tres meses | Actúa pronto: recordatorios, planes de pago y los pasos de aviso que permite tu estado |
| Los tres estables y cercanos entre sí | Un edificio sano y bien valuado |
Busca la métrica que se mueve primero. Un inquilino que se atrasa dos meses seguidos puede estar camino a mudarse, y la ocupación económica puede bajar sin ruido cuando las rentas de renovación se quedan atrás del mercado, mucho antes de que el saldo del banco lo muestre. Vigilar la línea de 12 meses te deja actuar mientras la solución todavía es pequeña: una conversación con un inquilino, una revisión de precios antes de las renovaciones o una preparación más rápida en la siguiente vacante.
Cómo las muestra DoorKeeping
En DoorKeeping puedes pedirle a Claude o a ChatGPT un resumen del portafolio, que cuenta las unidades por estado y muestra la renta mensual programada, o la relación de rentas a cualquier fecha, con la renta y el depósito de cada inquilino. Cada propiedad lleva sus propios libros, así que la renta cobrada por propiedad sale directo de su libro, y ves todas las propiedades lado a lado en la app web.
Fuentes
- U.S. Census Bureau, Housing Vacancies and Homeownership (CPS/HVS) definitions, consultada el 29 de octubre de 2026
Preguntas
- ¿Cuál es la diferencia entre ocupación y ocupación económica?
- La ocupación cuenta las unidades con inquilinos. La ocupación económica compara la renta que cobraste con la renta que podría generar cada unidad a precios de mercado, así que también captura descuentos, rentas por debajo del mercado y renta sin pagar.
- ¿Cómo se calcula la tasa de morosidad de la renta?
- Divide la renta facturada que sigue sin pagarse entre la renta total facturada del periodo, usando la misma fecha de medición cada mes.
- ¿Una unidad rentada a la que todavía no se mudan cuenta como ocupada?
- Elige una regla y mantenla. Muchos propietarios la cuentan como rentada pero no ocupada, y llevan los dos conteos.