¿Puede un propietario rechazar a un solicitante por un desalojo anterior?

Una demanda presentada no es lo mismo que un desalojo

Los reportes de investigación suelen listar todos los casos presentados con el nombre del inquilino. Muchos de esos casos terminaron sin nada en contra del inquilino: el caso se desestimó, el inquilino ganó, las partes llegaron a un acuerdo o se pagó la renta. Tratar cada demanda como un desalojo rechaza a personas que no hicieron nada malo, y en algunos estados es ilegal. Lee cada registro y busca tres cosas: el resultado, la fecha y si hubo una sentencia de pago.

Qué limita la ley

El límite de siete años en los reportes

Según la Ley federal de Informes de Crédito, un reporte de consumidor no puede incluir demandas civiles ni sentencias civiles que, desde la fecha de registro, tengan más de siete años, o más si el plazo de prescripción es mayor (15 U.S.C. 1681c(a)(2)). Las excepciones son para grandes operaciones de crédito y seguros y empleos que pagan $75,000 o más, ninguna de las cuales es un contrato de apartamento. Si ves un desalojo más antiguo en un reporte, cuestiónalo.

Nueva York: no se puede rechazar por casos judiciales anteriores

La Real Property Law 227-f de Nueva York dice que ningún propietario puede negarse a rentar u ofrecer un contrato por una acción o procedimiento sumario anterior o pendiente entre propietario e inquilino. Si pediste un reporte de investigación de inquilinos o consultaste registros judiciales y luego te negaste, la ley presume que violaste la regla a menos que puedas demostrar lo contrario. El Fiscal General puede buscar una multa civil de $500 a $1,000 por violación. Aún puedes rechazar a un solicitante de Nueva York por otras razones escritas, como los ingresos.

Registros sellados y eliminados

Algunos estados borran los registros de desalojo. Minnesota exige que los tribunales eliminen un caso de desalojo cuando el inquilino ganó, el caso se desestimó por cualquier motivo, ambas partes estuvieron de acuerdo, o pasaron tres años desde que se ordenó el desalojo (Minn. Stat. 484.014). Un registro que debió borrarse es el tipo de error que un solicitante puede disputar.

Una política escrita justa

1. Cuenta solo las sentencias contra el inquilino, no las demandas presentadas, las desestimaciones ni los casos que el inquilino ganó.
2. Fija un periodo de revisión, por ejemplo tres años, y decláralo en tus criterios.
3. Pide al solicitante que explique cualquier registro antes de decidir; una sentencia pagada o una disputa con un propietario por reparaciones se lee distinto de la renta impaga repetida.
4. Sigue tu estado: en Nueva York, no uses casos entre propietario e inquilino en absoluto.
5. Ofrece siempre las mismas alternativas: un garante o, donde se permita, un depósito más grande.
6. Envía un aviso de acción adversa cada vez que el reporte influya en un rechazo o en condiciones más estrictas.

Ejemplo el reporte de un solicitante inventado muestra dos registros. Un caso de 2019 fue desestimado. Una sentencia de posesión de 2023 incluyó $2,100 de renta sin pagar, cubiertos por completo en 2024. La política escrita del propietario cuenta solo las sentencias de los últimos tres años con dinero aún pendiente. El caso desestimado no cuenta, y la sentencia de 2023 no tiene deuda pendiente, así que el solicitante pasa esta parte de la investigación y sigue con la revisión de ingresos.

Si rechazas, envía el aviso

La FTC trata como acción adversa un rechazo, pedir un codeudor, un depósito adicional o más grande, o una renta más alta basados en un reporte. El aviso debe nombrar a la empresa que entregó el reporte, decir que esa empresa no tomó la decisión y explicar el derecho del solicitante a una copia gratis dentro de 60 días y a disputar errores. El CFPB señala que la empresa de investigación generalmente tiene 30 días para investigar una disputa, a veces 45.

Los registros de desalojo inexactos son lo bastante comunes como para que valga la pena decirle a un solicitante rechazado, en palabras sencillas, cómo comunicarse con la empresa de investigación. Si logra corregir un registro, decide de antemano si volverás a revisar.

Cómo lo maneja DoorKeeping

La decisión de la investigación sigue siendo tuya. DoorKeeping maneja tus edificios con Claude o ChatGPT por $2 por unidad al mes, y cualquier paso legal espera tu aprobación de un toque. No da asesoría legal, así que confirma con tu propio abogado las reglas de tu estado sobre registros de desalojo.

Fuentes

1. Fair Credit Reporting Act, 15 U.S.C. 1681c (Cornell LII), consultada el 29 de octubre de 2026
2. New York Real Property Law 227-f, consultada el 29 de octubre de 2026
3. Minnesota Statutes 484.014, eviction case expungement, consultada el 29 de octubre de 2026
4. FTC, Using Consumer Reports: What Landlords Need to Know, consultada el 29 de octubre de 2026
5. CFPB, What should I do if my rental application is denied because of a tenant screening report?, consultada el 29 de octubre de 2026

Preguntas

¿Cuánto tiempo permanece un desalojo en un reporte de investigación de inquilinos?

Según la Ley federal de Informes de Crédito, las demandas y sentencias civiles generalmente no se pueden reportar cuando tienen más de siete años desde la fecha de registro. Algunos estados borran los registros antes.

¿Puedo rechazar a alguien por un caso de desalojo que fue desestimado?

Un caso desestimado significa que no se decidió nada en contra del inquilino, así que contarlo es difícil de justificar, y en Nueva York negarse por un caso anterior entre propietario e inquilino es ilegal.

¿Debo decirle al solicitante que lo rechacé por un registro de desalojo?

Si el registro vino de un reporte de consumidor, sí. Envía un aviso de acción adversa que nombre a la empresa de investigación y los derechos del solicitante a una copia gratis y a disputar errores.