Leyes de recargos por pago tardío de la renta en Texas: tope, periodo de gracia y aviso
En Texas, un propietario puede cobrar un recargo por pago tardío solo si el recargo está en un contrato escrito, es razonable y la renta siguió sin pagarse dos días completos después de su fecha de vencimiento (Property Code 92.019). Un recargo se considera razonable automáticamente hasta el 12 por ciento de la renta de un periodo en un edificio de cuatro unidades o menos, o el 10 por ciento en un edificio de más de cuatro unidades. Se permite un recargo inicial más uno diario, pero juntos cuentan como un solo recargo.
¿Qué tres pruebas debe pasar un recargo por pago tardío en Texas?
La sección 92.019(a) las enumera, y un recargo debe cumplir las tres. Primero, el aviso del recargo debe estar incluido en un contrato escrito. Una promesa oral o una regla de la casa colgada en la oficina no cuenta. Segundo, el recargo debe ser razonable. Tercero, alguna parte de la renta del inquilino debe haber seguido sin pagarse dos días completos después de la fecha en que la renta vencía originalmente.
Texas es poco común porque la ley no deja lo razonable por completo en manos de un juez. El inciso (a-1) lo define por ti, y por eso la mayoría de los contratos de Texas copian los números en la cláusula del recargo por pago tardío.
¿Dónde está la línea entre un recargo seguro y uno riesgoso?
La línea depende del tamaño de la estructura donde está la unidad, no del tamaño de tu portafolio.
| Estructura | Recargo que se considera razonable | Cualquier monto mayor |
|---|---|---|
| Cuatro unidades de vivienda o menos (una casa, un dúplex, un cuádruplex) | Hasta el 12% de la renta del periodo de renta | No debe pasar de tus daños inciertos por el pago tardío |
| Más de cuatro unidades de vivienda | Hasta el 10% de la renta del periodo de renta | La misma prueba: daños inciertos, incluidos los gastos directos o indirectos, los costos y los gastos generales de cobrar |
Pasarte del porcentaje no está prohibido. Solo cambia la carga hacia ti: tendrías que demostrar que el recargo no excede tus daños inciertos. La mayoría de los propietarios pequeños se quedan dentro del porcentaje y nunca necesitan discutir los gastos generales.
¿Un recargo por pago tardío en Texas puede incluir un cargo diario?
Sí. El inciso (b) dice que un recargo por pago tardío puede incluir un recargo inicial y un recargo diario por cada día que cualquier parte de la renta siga sin pagarse. La frase clave es que los recargos combinados se consideran un solo recargo por pago tardío. Así que el tope porcentual aplica al total, no a cada parte. Un cargo diario que sigue corriendo después de que el total pasa tu tope deja de ser un recargo seguro.
Ejemplo un edificio inventado de seis unidades tiene una unidad que se renta en $1,400, así que el tope del 10 por ciento es de $140. El contrato cobra $40 una vez, más $10 por cada día que la renta siga sin pagarse, empezando el día 4 (dos días completos después del día 1). El inquilino paga el día 7, después de cuatro cargos diarios (los días 4, 5, 6 y 7): $40 + 4 x $10 = $80, muy por debajo de $140. Si el inquilino nunca pagara, el total llegaría a $140 con el décimo cargo diario, el día 13, y el contrato debería decir que los cargos se detienen ahí.
¿Y si el inquilino paga una parte de la renta?
La ley dice que cualquier parte de la renta del inquilino debe seguir sin pagarse dos días completos después de la fecha de vencimiento. Así que un pago parcial no detiene el reloj del resto sin pagar. El tope porcentual se sigue midiendo contra la renta del periodo de renta según el contrato, no contra el saldo sin pagar. El inciso (e) agrega que la sección cubre solo los recargos ligados a la renta tardía y no te quita el derecho a terminar el contrato ni a tomar otras medidas que el contrato y la ley permitan, y que un inquilino que paga el recargo no renuncia a sus recursos.
¿Qué pasa si cobras de más?
El inciso (c) fija un precio alto: le debes al inquilino $100, más tres veces el recargo cobrado en violación de la sección, más los honorarios razonables de abogado del inquilino. El inciso (d) anula cualquier cláusula del contrato que intente renunciar a los derechos del inquilino o a tus deberes bajo esta sección.
Ejemplo un propietario inventado de una casa de tres unidades cobra un recargo de $300 sobre una renta de $1,500 cuando el tope del 12 por ciento es de $180, y no tiene pruebas de daños por encima de eso. La exposición es de $100 + 3 x $300 = $1,000, más honorarios de abogado, para recuperar un recargo de $300. Quedarte en $180 o menos evita todo eso.
Cómo lo maneja DoorKeeping en Texas
DoorKeeping tiene en sus reglas estatales la espera de dos días de Texas y los topes del 12 y el 10 por ciento, así que una regla de recargo por pago tardío que apruebas una vez se registra automáticamente solo dentro de ellos. La renta y los pagos se quedan en tus propias cuentas bancarias. DoorKeeping nunca retiene tu dinero y envía un pago solo cuando tú lo apruebas. Los inquilinos te pagan directamente con un concepto como 12B SMITH, y DoorKeeping lo concilia con los movimientos bancarios de tu banco. Esto es información general, no asesoría legal. Confirma la redacción de tu contrato con tu propio abogado.
Fuentes
- Texas Property Code 92.019, Late Payment of Rent; Fees (Texas Statutes), consultada el 30 de octubre de 2026
Preguntas
- ¿Cuántos días de atraso necesita un propietario de Texas para cobrar un recargo por pago tardío?
- La renta debe seguir sin pagarse dos días completos después de la fecha en que vencía originalmente, y el recargo debe estar en un contrato escrito. Si vence el día 1, la fecha más temprana del recargo es el día 4.
- ¿Cuál es el recargo por pago tardío máximo en Texas?
- No hay un solo número. Un recargo se considera razonable hasta el 12 por ciento de la renta en un edificio de cuatro unidades o menos, y el 10 por ciento en un edificio de más de cuatro unidades. Un recargo mayor no debe exceder los daños inciertos del propietario.
- ¿Puede un propietario de Texas cobrar un recargo diario por pago tardío?
- Sí. Se permiten un recargo inicial y uno diario, pero juntos cuentan como un solo recargo por pago tardío y deben seguir siendo razonables.
- ¿Cuál es la sanción por un recargo por pago tardío ilegal en Texas?
- El propietario le debe al inquilino $100, tres veces el recargo indebido y los honorarios razonables de abogado del inquilino.