Tu inquilino te pide comprar la casa que le rentas: qué hacer
Trátalo como una venta normal a un comprador que ya vive ahí. Consigue tu propio precio con un agente, decide si quieres vender, pon cada acuerdo por escrito y resuelve el contrato, el depósito y la fecha de cierre. El inquilino no tiene derecho a comprar a menos que tu contrato o un convenio lo diga. Pregúntale a tu preparador de impuestos por la ganancia y la depreciación antes de dar un precio.
¿El inquilino tiene derecho a comprar?
No, a menos que algo lo diga. Un contrato estándar le da al inquilino el derecho de vivir en la casa durante el plazo, no de comprarla. Un derecho de preferencia o una opción de compra tendría que aparecer en el contrato o en un convenio firmado aparte. Si no tienes ninguno, puedes decir que no, decir que sí a tu precio o vender en el mercado abierto.
Si alguna vez le prometiste por escrito al inquilino que podía comprar la casa, lee lo que firmaste. Nuestro artículo sobre los riesgos de rentar con opción a compra explica por qué estos tratos merecen cuidado extra.
Cómo fijar el precio
Pídele a un agente local una comparación de casas parecidas vendidas cerca, y decide tu precio con eso, no con lo que el inquilino dice que puede pagar. Una venta a un inquilino no necesita agente, pero la visión del mercado de un agente te protege de poner un precio demasiado bajo, y un comprador con hipoteca tendrá un avalúo de todos modos. Si tienes una relación con el inquilino y vendes por debajo del mercado como favor, ten en cuenta que un precio muy bajo puede afectar tus impuestos y levantar preguntas con tu prestamista, así que consulta primero a tu preparador de impuestos y a tu administrador del préstamo.
Ejemplo una casa inventada se publicaría en $360,000. El saldo de tu préstamo es $230,000. Los costos de venta sin agente suman $9,000 de título y cierre. El efectivo después de la venta es $360,000 - $230,000 - $9,000 = $121,000. Si el inquilino ofrece $335,000, tu ganancia sería $96,000, así que los $25,000 de diferencia son el costo real del favor.
El contrato, el depósito y la fecha de cierre
Hasta el cierre, tú eres el propietario y el contrato sigue vigente. Sigue cobrando la renta y mantén la casa en buen estado. Decide por escrito cuándo termina el contrato: normalmente en el cierre. En el cierre el inquilino pasa a ser el dueño, así que hay que resolver el depósito en garantía. Muchas ventas acreditan el depósito al precio, o lo devuelven con el estado de cuenta detallado que exige tu estado.
Si la venta se cae, el contrato continúa. No des un aviso para terminarlo suponiendo que la venta se va a cerrar.
Preguntas para tu preparador de impuestos
Vender una propiedad en renta puede generar impuestos sobre la ganancia y sobre la depreciación que dedujiste. La Publicación 523 del IRS cubre la venta de una casa, incluida una que se usó como renta, y nuestro artículo sobre la recuperación de la depreciación explica cómo funciona. Pide un estimado rápido con dos precios posibles antes de contestarle al inquilino. Si la vas a reemplazar con otra propiedad, pregunta por las reglas de plazos antes de firmar nada.
Un orden sencillo de pasos
- Decide si quieres vender y en qué rango de precio.
- Revisa en el contrato si hay alguna opción o derecho de preferencia.
- Consigue un valor de mercado con un agente y un estimado de impuestos con tu preparador.
- Pon los términos acordados en un contrato de compraventa escrito, con la fecha de cierre, el depósito y quién paga los costos de cierre.
- Deja que el prestamista del comprador y la compañía de títulos hagan su trabajo, y mantén vigente el contrato hasta el cierre.
Un abogado de bienes raíces o una compañía de títulos suele participar en un cierre; pregúntales por las divulgaciones de tu estado.
Cómo lo maneja DoorKeeping
Hasta que se cierre la venta, DoorKeeping sigue cobrando y conciliando la renta y sigue mostrando el depósito como retenido para ese inquilino. En el cierre puedes pedirle a tu propio Claude o ChatGPT los ingresos, los gastos y el libro de cuenta de la propiedad para dárselos a tu preparador de impuestos, y cada acción espera tu aprobación con un toque. Una casa cuesta $2 por unidad al mes. DoorKeeping no da asesoría legal ni fiscal.
Fuentes
- IRS, Publication 523, Selling Your Home (gain and exclusion; home used as rental), consultada el 30 de octubre de 2026
- IRS, Publication 527, Residential Rental Property (depreciation and sale of rental property), consultada el 30 de octubre de 2026
Preguntas
- ¿Mi inquilino tiene derecho a comprar la casa que le rento?
- Solo si tu contrato u otro convenio firmado le da una opción o un derecho de preferencia. Si no, tú decides si vendes y a quién.
- ¿Qué pasa con el contrato cuando le vendo a mi inquilino?
- Sigue vigente hasta el cierre. En el cierre el inquilino pasa a ser el dueño, y el depósito se acredita o se devuelve según la regla de tu estado.
- ¿Debo impuestos cuando le vendo a mi inquilino?
- Puede ser, sobre la ganancia y sobre la depreciación que dedujiste. La Publicación 523 del IRS y tu preparador de impuestos pueden estimarlo con distintos precios.